Révision de loyer IRL : calcul, règles et modèle de lettre

La révision IRL, c'est un peu comme se brosser les dents : personne n'en rêve, mais ne pas le faire finit par coûter cher.

Ce ne sont que quelques pourcents par an… mais sur 10 ou 15 ans, cela fait la différence entre un loyer qui suit l'inflation et un loyer "figé" qui s'érode en silence. Ne pas réviser peut être un choix stratégique (fidéliser un bon locataire, contexte économique compliqué), mais ne pas pouvoir réviser parce qu'on a oublié la clause ou le délai, c'est juste de la rentabilité évaporée.

Cadre légal : quand et sur quels baux l'IRL s'applique

Les baux concernés par la révision IRL

La révision de loyer par l'IRL s'applique aux locations nues et meublées à usage de résidence principale soumises à la loi du 6 juillet 1989. Pour pouvoir l'utiliser, le bail doit contenir une clause de révision qui :

• prévoit expressément une indexation du loyer,
• mentionne l'Indice de Référence des Loyers (IRL),
• indique le trimestre de référence de l'indice (ex. "IRL du 2ᵉ trimestre").

Si le bail d'habitation contient bien une clause d'indexation mais ne mentionne pas directement l'IRL (ou le fait de manière trop floue), la révision peut être contestée. Sur Hestia, on a pris les devants : la clause IRL est déjà rédigée correctement, histoire que vous n'ayez pas à découvrir son importance devant un juge.

Les cas où l'IRL ne s'applique pas

L'IRL ne concerne pas :

• les locations saisonnières,
• le bail mobilité (interdit par la loi ELAN),
• la plupart des baux professionnels et commerciaux (autres indices),
• certains logements conventionnés (ANAH, etc.) soumis à des règles de loyers propres.

Encadrement et limites de la hausse

L'IRL fixe un plafond : vous ne pouvez pas dépasser le taux d'évolution de l'indice entre deux dates, mais vous pouvez très bien appliquer moins, voire rien du tout.

En zone d'encadrement des loyers (69 villes début 2026 : Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole, Pays Basque, Est Ensemble, Plaine Commune, Villeurbanne…), il faut en plus respecter le loyer de référence majoré : même après révision IRL, le loyer ne doit pas dépasser ce plafond réglementaire.

Enfin, distinguez bien :

• la révision annuelle IRL en cours de bail,
• la réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué au renouvellement (autre régime, avec procédure spécifique).

Les conditions pour pouvoir réviser le loyer

1. Une clause de révision en béton dans le bail

La première question à se poser n'est pas "quel est le nouvel IRL ?" mais "ai‑je le droit de réviser ?".

Votre clause doit :

• mentionner clairement l'IRL,
• indiquer le trimestre de référence (1er, 2e, 3e ou 4e trimestre),
• prévoir une périodicité annuelle.

Par exemple, on peut viser une rédaction du type : "Le loyer sera révisé chaque année à la date du … en fonction de la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'Insee, en prenant pour référence l'indice du … trimestre de l'année …".

Sans cette précision, vous vous retrouvez avec une clause inutilisable, donc avec un loyer figé jusqu'au renouvellement du bail ou au prochain changement de locataire.

2. Une date précise de révision

En pratique, deux cas :

• le bail prévoit une date de révision (par exemple "chaque 1er juillet"),
• à défaut, c'est la date anniversaire de la signature du bail qui sert de référence.

La révision ne peut intervenir qu'une fois par an, et toujours à la même date : impossible de décaler la date anniversaire pour récupérer plusieurs hausses d'un coup. On ne "cumule" pas plusieurs révisions, en mode tirelire IRL.

3. Un délai cadré pour réclamer la révision

Même avec une bonne clause, vous n'avez pas un temps illimité pour agir. Le bailleur dispose d'un délai d'un an à compter de la date de révision pour appliquer l'augmentation IRL et réclamer le différentiel.

Passé ce délai, l'augmentation pour la période écoulée est perdue : vous pouvez éventuellement appliquer la révision pour l'avenir, mais sans rattraper tout l'historique oublié.

Calcul de la révision de loyer avec l'IRL

La formule à connaître par cœur

Le calcul se fait toujours sur le loyer hors charges. La formule standard est la suivante :

Le "trimestre de référence" est celui indiqué dans le bail. Si votre clause vise l'IRL du 2ᵉ trimestre, vous utiliserez toujours les valeurs de ce trimestre pour chaque révision annuelle.

Où trouver les bons indices IRL

Les valeurs officielles de l'IRL sont publiées :

• par l'Insee, dans la série dédiée à l'Indice de Référence des Loyers,
• sur les portails publics (Service-public, ANIL) qui récapitulent les valeurs par trimestre.

Pour chaque révision, il vous faut :

• l'IRL du trimestre de référence à la date de révision (année N),
• l'IRL du même trimestre un an avant (année N‑1).

Exemple chiffré pas à pas

Imaginons :

• loyer actuel hors charges : 800 €,
• IRL du 2ᵉ trimestre 2024 : 145,17,
• IRL du 2ᵉ trimestre 2025 : 146,68.

Calcul :

• 1
  146,68 ÷ 145,17 = 1,0104 (soit +1,04%),
• 2
  nouveau loyer = 800 × 1,0104 ≈ 808,32 €.

Vous obtenez donc un nouveau loyer d'environ 808,32 € hors charges. Ce n'est "que" 8,32 € par mois, mais multiplié par 12 mois et sur plusieurs années, on bascule vite de "détail" à "écart non négligeable".

Application pratique : check‑list pour réviser votre loyer sans erreur

1 Vérifier que votre bail vous autorise à réviser

Avant d'ouvrir un tableau d'indices, relisez :

• la clause de révision (IRL mentionné ? trimestre précisé ?),
• la date prévue de révision ou la date anniversaire du bail.

• Si le bail ne contient aucune clause de révision, ou si la référence à l'IRL est absente ou bancale, vous ne pouvez pas appliquer l'IRL en cours de bail. Il faudra corriger au renouvellement.

2 Récupérer les indices IRL

Rendez‑vous sur une source officielle (Insee, ANIL, Service-public) pour obtenir :

• l'IRL du trimestre de référence à la date de révision (année N),
• l'IRL du même trimestre un an auparavant (année N‑1).

Notez ces deux valeurs noir sur blanc : ce sont elles que vous indiquerez ensuite dans votre courrier au locataire. Notre simulateur IRL ci-dessus intègre les derniers indices publiés et peut faire le calcul pour vous.

3 Faire le calcul et vérifier la cohérence

Appliquez la formule sur le loyer hors charges et calculez le nouveau loyer. Avant de le notifier au locataire :

• vérifiez la conformité avec l'encadrement des loyers si votre logement est dans une zone concernée,
• vérifiez aussi les règles particulières si vous êtes sous convention ou dispositif fiscal spécifique.

Rien ne vous oblige à aller jusqu'au plafond IRL : vous pouvez librement décider d'appliquer une hausse partielle, voire aucune, si vous voulez privilégier la relation locataire.

4 Notifier la révision à votre locataire

La notification doit être faite par un moyen prévu par la loi :

• lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR),
• acte de commissaire de justice (ex-huissier),
• remise en main propre contre récépissé ou émargement.

• L'email ou l'espace locataire numérique ne sont pas des modes de notification légalement prévus pour l'indexation du loyer, même si certains tribunaux les acceptent en pratique. Pour sécuriser votre révision, privilégiez la LRAR.

Le courrier doit mentionner :

• l'ancien loyer hors charges,
• les indices IRL utilisés (trimestre, années, valeurs),
• le calcul réalisé,
• le nouveau loyer hors charges,
• la date de prise d'effet (souvent le terme de loyer suivant).

Sur Hestia, vous trouverez des modèles de courriers prêts à l'emploi pour notifier la révision à votre locataire.

5 Que se passe‑t‑il si vous avez oublié ?

Si vous réagissez dans les 12 mois suivant la date de révision, vous pouvez appliquer la hausse et réclamer le différentiel pour la période écoulée. Au‑delà, la majoration pour cette période est perdue, et vous ne pouvez pas "rattraper" plusieurs années d'un coup.

Modèle de lettre de révision de loyer IRL

Les mentions indispensables du courrier

Votre lettre doit contenir au minimum :

• vos coordonnées et celles du locataire,
• la référence du bail (date de signature) et l'adresse du logement,
• le rappel de la clause de révision et de la référence à l'IRL,
• l'ancien loyer hors charges,
• les indices IRL utilisés (trimestre, années, valeurs),
• le calcul du nouveau loyer,
• la date d'application de la révision.

L'objectif est que le locataire puisse comprendre d'où vient le nouveau montant, et qu'il voie que vous ne "sortez pas un chiffre du chapeau". Promis, ce n'est pas une augmentation au doigt mouillé, c'est juste l'inflation officielle déguisée en fraction.

Exemple de lettre à adapter

Ce modèle est disponible en téléchargement gratuit au format Word, prêt à être personnalisé.

Ce qu'il faut retenir

La loi ne permet pas d'augmenter le loyer "comme on veut" en cours de bail : l'IRL est le plafond légal pour la révision annuelle des loyers d'habitation concernés. Autrement dit, la révision IRL est à la fois votre marge de manœuvre… et votre limite.

• Clause IRL dans le bail = condition sine qua non
• Délai d'un an pour réclamer, au-delà c'est perdu
• Notification par LRAR pour sécuriser la révision
• Formule simple : loyer × (nouvel IRL ÷ ancien IRL)
• Encadrement des loyers : le plafond de référence prime sur l'IRL