5 erreurs de débutant à éviter en gestion locative

Vous venez d’acheter un bien à louer ? Bravo à vous, mais faites attention. La gestion locative, surtout quand on débute, peut vite devenir un casse-tête. Beaucoup de propriétaires, même expérimentés, tombent dans les mêmes pièges… avec des conséquences parfois lourdes : pertes financières, litiges, stress inutile.

Dans cet article, on vous présente les 5 erreurs les plus fréquentes à éviter absolument pour louer votre bien sereinement.

❌ Erreur n°1 : Choisir un locataire sans vérifier son dossier

Vous recevez un candidat lors d’une visite : il est sympa, poli, enthousiaste et en plus il gagne correctement sa vie. Vous vous dites : “parfait, je le prends”.

❗ Mauvaise idée.

Sélectionner un locataire ne se fait pas au feeling. Même quelqu’un de charmant peut rencontrer des difficultés de paiement ou quitter votre logement plus vite que prévu.

Pour sécuriser votre gestion locative, vérifiez systématiquement le dossier du locataire, en respectant la loi.

🎯 Voici les documents indispensables à demander :

Pièce d’identité (carte d’identité, passeport)
Justificatifs de revenus (3 derniers bulletins de salaire et/ou dernier avis d’imposition)
Contrat de travail ou attestation employeur (précisant la durée et le type de contrat)
Documents de la caution solidaire, si le candidat en présente une
Justificatif du domicile actuel

💡 Astuce : creusez un peu, sans être intrusif

Les documents ne disent pas tout. Lors de la visite, posez quelques questions ouvertes :

Quelle est sa situation personnelle ? Seul, en couple, en colocation ?
A-t-il des projets à court terme ? (changement de région, d’emploi, etc.)
Le logement correspond-il à ses besoins ou risque-t-il de déménager rapidement ?

Pas besoin d’interrogatoire, une discussion détendue suffit à repérer les incohérences ou les signaux rassurants.

❌ Erreur n°2 : Mal rédiger le bail de location

Le bail de location, c’est votre contrat officiel avec le locataire. En cas de problème, c’est ce document qui fera foi devant un juge. Alors si vous bricolez un modèle trouvé sur Internet ou que vous oubliez certaines clauses essentielles, vous risquez de vous retrouver démuni.e en cas de litige.

🎯 Ce que doit contenir votre bail :

Toutes les mentions légales à jour (loi ALUR notamment, mais aussi encadrement des loyers, zone tendue, permis de louer)
Les modalités précises concernant le loyer, les charges, la durée du bail et le congé,
La répartition claire des responsabilités (entretien, réparations)
Les annexes obligatoires : diagnostics techniques, règlement de copropriété, notice d'information, permis de louer…

🛡️Attention : Si votre bien se situe dans une zone concernée par l’encadrement des loyers (comme Lille, Paris, Montpellier, Bordeaux, Grenoble…), vous devez respecter les plafonds. Et si vous fixez un loyer au-dessus du loyer de référence majoré sans justification valable, le locataire peut exiger une baisse… voire contester la validité du bail.

Je fais mon bail

Les clauses protectrices que vous pouvez ajouter :

Clause de caution solidaire : un proche du locataire s’engage par écrit à régler les sommes dues en cas de défaillance du locataire
Clause résolutoire : vous pouvez ainsi résilier automatiquement le bail en cas d'impayés ou de non-respect d'autres obligations du locataire (adieu tapage nocturne et autres problèmes de voisinage)
Clause d’indexation du loyer (IRL) : cela permet d’ajuster le loyer chaque année, dans le respect des augmentations fixées par la loi (et sans cette clause, impossible d’augmenter le loyer !)
Clause de visite : cette clause encadre (et impose) les visites en cas de revente ou relocation
Clause de vérification d’entretien du logement en cours de bail

💡 Avec Hestia, vous générez un bail complet, à jour de la réglementation, avec toutes les clauses nécessaires et protectrices, sans vous poser de questions.

🚫 Attention aux clauses abusives :

Certaines clauses sont interdites et rendent votre bail contestable, par exemple :

Limiter arbitrairement le nombre d’occupants ou la jouissance du bien
Imposer le prélèvement automatique
Imposer au locataire son assurance habitation

Hestia vous garantit un bail conforme, sans clause abusive, et avec la possibilité de proposer une assurance habitation sur mesure… mais toujours au libre choix du locataire.

❌ Erreur n°3 : Bâcler l’état des lieux d’entrée

“Je le fais vite fait, bien fait, ça ira”. Choix audacieux et… grosse prise de risque !

L’état des lieux d’entrée est votre meilleure protection en fin de bail. Si vous négligez cette étape, vous risquez de ne pas pouvoir prouver d'éventuelles dégradations… et de devoir payer vous-même les réparations.

🎯 Un bon état des lieux, c’est :

Plus qu’une formalité. C’est votre meilleure protection juridique. Pour qu’il soit incontestable :

Une description précise et complète de l’état de chaque pièce et équipement (murs, sols, fenêtres, prises, sanitaires…) (état neuf, bon état, rayures, traces, fonctionnement OK…)
L’intégration de photos datées et signées, valables juridiquement
La signature du bailleur et du locataire le jour J, sur place, en version papier ou en signature électronique gratuite (et immédiate avec Hestia)

💡 Avec Hestia, vous créez un état des lieux détaillé, photo à l'appui, conforme et signé en ligne en instantané.

Pensez aux détails qui font la différence :

Précisez l’absence de nuisibles ou d'infestations au moment de l’entrée : si des “colocataires indésirables” apparaissent en cours de bail, vous pouvez en déduire que la responsabilité incombe au locataire
Notez l’état des sanitaires : pas de fissure, propreté irréprochable
Mentionnez l’état général des murs, sols, vitres, équipements en détail
Le logement est rendu dans un sale état ? Si vous ne le précisez pas, impossible de retenir des frais de ménage !

Un état des lieux complet, c’est l’assurance de récupérer votre logement dans le même état… ou de justifier les retenues sur le dépôt de garantie. Et avec Hestia, rien de plus simple !

Je fais mon état des lieux guidé, avec photos et signature électronique gratuite

❌ Erreur n°4 : Ne pas anticiper les loyers impayés

“Ça n’arrive qu’aux autres”... Jusqu’à ce que cela vous arrive, à vous. Et là, ça fait mal et dès le premier loyer impayé !

Si vous remboursez un crédit sur votre bien, la banque, elle, n’attend pas. Les mensualités tombent et si le locataire ne paie plus, c’est directement dans votre poche que vous allez devoir puiser… Avec des conséquences sérieuses sur votre budget personnel.

Si vous voulez éviter de passer chez Julien Courbet, voici quelques règles d’or à suivre :

Souscrivez à une Garantie Loyers Impayés (GLI) : elle couvre les loyers, charges et éventuels frais de procédure
Proposez la garantie Visale pour les jeunes actifs ou locataires précaires
Demandez le versement des aides directement au propriétaire (comme l'APL ou l'ALS)
Intègrez des clauses protectrices dans le bail (coucou 👋 l'Erreur n°2) :

La clause résolutoire
La clause de solidarité

Je souscris à une Garantie Loyers Impayés

💡 Bonne nouvelle : avec Hestia, toutes ces clauses sont intégrées automatiquement dans votre bail, conformément à la loi.

❌ Erreur n°5 : Gérer tout à la main sans outils adaptés

“Je fais tout à l’ancienne : ça suffit.” Faux.

Quand vous gérez votre location à la main, les problèmes arrivent vite :

Perdre du temps à créer manuellement votre bail, vos quittances ou votre état des lieux, en prenant le risque de faire des erreurs
Oublier de relancer un locataire en retard
Passer à côté d’un loyer non encaissé
Mettre des heures à organiser les visites pour la relocation (et Internet inventa Calendly)

Et le jour où un contentieux éclate, vous réalisez que vos modèles trouvés sur Internet et vos fichiers Excel ne protègent pas grand-chose juridiquement.

🎯 En résumé : Évitez les erreurs classiques et protégez votre investissement

Gérer un bien locatif, ça ne s’improvise pas. Mais en évitant ces erreurs de débutant, vous posez les bases d’une location sereine et rentable. On ne vous garantit pas que vous ne tomberez jamais sur un pépin. Mais en mettant toutes les chances de votre côté, vous éliminez l’immense majorité des soucis.

🚀 La solution : automatiser et sécuriser

Avec Hestia, vous pouvez :

Générer vos baux, quittances et états des lieux en quelques clics
Utiliser la signature électronique conforme et GRATUITE
Centraliser tous vos documents
Gérer votre bien sans stress, même sans être expert

Et le tout… gratuitement et sans frais cachés.

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Je fais mon bail

FAQ - Gestion locative : questions les plus fréquentes (que l’on s’est tous posées en silence)

Comment être sûr de choisir le bon locataire ?

Spoiler alert : pas en fonction du “très bon feeling” pendant la visite.

Un bon locataire, ça se vérifie avec des documents (pièces d’identité, bulletins de salaire, contrat de travail, quittances), un peu de cohérence dans son histoire… et une ou deux questions ouvertes pour détecter le profil “je déménage tous les 6 mois parce que j’aime l’aventure.”

Quelles sont les clauses vraiment indispensables dans un bail ?

Celle qui vous évitent de découvrir, trop tard, que votre modèle déniché sur Google n’était pas totalement conforme. Mentions légales, modalités de loyer, diagnostics, règles de congé… et quelques clauses protectrices comme la caution solidaire, la clause résolutoire ou l’indexation IRL. Bref : un bail à jour, pour dormir tranquille.

Pourquoi on insiste autant sur l’état des lieux d’entrée ?

Parce que c’est votre meilleure chance de ne pas finir en débat philosophique sur la définition de “bon état” le jour du départ.

Un état des lieux complet et des photos horodatées, c’est la base. Si c’est bâclé, vous dites adieu aux retenues sur le dépôt de garantie… et bonjour aux frais de remise en état pour votre pomme.

Comment éviter les loyers impayés ?

En misant sur la prévention plutôt que sur l’espoir.

GLI, Visale, aides versées directement, caution solidaire, clauses protectrices… La panoplie parfaite pour ne pas découvrir que votre compte bancaire s’est mis au régime sec parce que le loyer du mois précédent n’est jamais arrivé.

Peut-on gérer sa location sans outil ?

Bien sûr. Comme on peut cuisiner sans four et organiser des visites par pigeon voyageur.

C’est possible… juste pas très pratique.

Un outil adapté évite les oublis, les documents bancals et les relances envoyées trop tard. Et accessoirement, cela vous fait gagner un temps de fou.