Zone tendue 2026 : la liste des villes
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Florentine10 min de lecture
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Vous avez vaguement entendu parler des "zones tendues", mais vous vous demandez si c'est un nouveau régime miracle ou une nouvelle galère administrative ?
Spoiler : ce n'est pas un régime, mais cela peut vous éviter de prendre une amende salée si vous êtes bailleur.
Si votre logement est situé dans une zone tendue — c'est-à-dire un coin où les appartements sont aussi rares que les gens ponctuels en AG de copro — certaines règles spécifiques s'appliquent : encadrement des loyers, préavis réduit, modification des frais d'agence, fiscalité particulière…
Pas de panique, on vous résume tout sans jargon ni migraine, pour que vous puissiez louer sereinement sans risquer de vous faire taper sur les doigts par l'administration.
Vous êtes en zone tendue ? Créez un bail conforme automatiquement :
🧐 Qu'est-ce qu'une zone tendue ?
Une zone tendue, c'est une zone où la demande locative est très supérieure à l'offre. En gros, les locataires cherchent désespérément un appart, et vous, vous avez la chance d'en avoir un à disposition.
Mais un grand pouvoir implique de grandes responsabilités, comme dirait l'autre. L'État a donc mis en place des règles pour éviter les abus et garantir un marché plus équilibré (en théorie).
Ces zones concernent principalement les grandes villes et leurs alentours : Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, Toulouse, Marseille… Bref, là où les logements se louent plus vite qu'ils ne se visitent.
Zone tendue ≠ Encadrement des loyers. La zone tendue concerne des centaines de communes avec préavis réduit et loyer plafonné entre locataires. L'encadrement des loyers (plafond légal avec loyer de référence) ne concerne que certaines villes comme Paris, Lyon ou Lille. Pour tout comprendre, consultez notre guide complet sur l'encadrement des loyers 2026.
📍 Liste des villes en zone tendue 2026
Le décret n°2023-822 du 25 août 2023 a classé 1 434 communes réparties en 47 agglomérations ; la révision du 22 décembre 2025 n'en a modifié qu'une poignée (voir plus bas). Les grandes agglomérations sont presque toutes concernées :
- Île-de-France : Paris et 410 communes des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Yvelines, Essonne, Val-d'Oise et Seine-et-Marne
- Lyon et sa métropole (Villeurbanne, Vénissieux, Caluire-et-Cuire…)
- Toulouse et son agglomération (Blagnac, Colomiers, Tournefeuille…)
- Bordeaux métropole (Mérignac, Pessac, Talence…)
- Lille métropole (Roubaix, Tourcoing, Villeneuve-d'Ascq…)
- Marseille - Aix-en-Provence, Toulon et le littoral varois
- Côte d'Azur et Var : Nice, Cannes, Antibes, Grasse, Menton, Fréjus, Draguignan
- Nantes, Rennes, Montpellier, Strasbourg, Grenoble, Caen, Orléans, Nîmes, La Rochelle
- Savoie et Haute-Savoie : Annecy, Chambéry, Thonon-les-Bains, Cluses, le Genevois français
- Pays Basque : Bayonne, Biarritz, Anglet
- Corse : Ajaccio, Bastia — Outre-mer : Fort-de-France, Pointe-à-Pitre
La liste est fixée par décret. Le décret n°2023-822 du 25 août 2023 a porté le classement à 1 434 communes, réparties en 47 agglomérations au sens des unités urbaines de l'INSEE. Voici l'intégralité de ces agglomérations, du plus grand nombre de communes au plus petit.
| Agglomération | Départements | Communes | Principales communes classées |
|---|---|---|---|
| Paris | 75, 77, 78, 91, 92, 93, 94, 95 | 411 | Paris, Ablon-sur-Seine, Achères, Alfortville, Andilly, Andrésy, Antony, Arcueil, Argenteuil, Arnouville, Arpajon, Asnières-sur-Seine et 399 autres |
| Lyon | 1, 38, 69 | 124 | Lyon, Albigny-sur-Saône, Ambérieux, Anse, Arnas, Beauregard, Belmont-d'Azergues, Beynost, Brignais, Brindas, Bron, Cailloux-sur-Fontaines et 112 autres |
| Toulouse | 31, 82 | 81 | Toulouse, Aucamville, Aussonne, Auzeville-Tolosane, Balma, Beaupuy, Beauzelle, Belberaud, Blagnac, Bouloc, Brax, Bruguières et 69 autres |
| Bordeaux | 33 | 73 | Bordeaux, Ambarès-et-Lagrave, Artigues-près-Bordeaux, Arveyres, Bassens, Baurech, Beychac-et-Caillau, Blanquefort, Bonnetan, Bouliac, Bruges, Bègles et 61 autres |
| Lille (partie française) | 59 | 60 | Lille, Anstaing, Avelin, Baisieux, Bondues, Bousbecque, Capinghem, Chéreng, Comines, Croix, Emmerin, Englos et 48 autres |
| Avignon | 13, 30, 84 | 59 | Avignon, Althen-des-Paluds, Aubignan, Barbentane, Beaumes-de-Venise, Beaumettes, Bédarrides, Cabannes, Cabrières-d'Avignon, Caderousse, Caromb, Carpentras et 47 autres |
| Nice | 6 | 51 | Nice, Antibes, Aspremont, Auribeau-sur-Siagne, Beaulieu-sur-Mer, Berre-les-Alpes, Biot, Cabris, Cagnes-sur-Mer, Cannes, Cantaron, Carros et 39 autres |
| Marseille-Aix-en-Provence | 13, 83 | 50 | Aix-en-Provence, Marseille, Allauch, Aubagne, Auriol, Beaurecueil, Berre-l'Étang, Bouc-Bel-Air, Cabriès, Cadolive, Châteauneuf-le-Rouge, Châteauneuf-les-Martigues et 38 autres |
| Grenoble | 38 | 38 | Grenoble, Biviers, Bresson, Champ-sur-Drac, Claix, Corenc, Domène, Eybens, Fontaine, Fontanil-Cornillon, Froges, Gières et 26 autres |
| Chambéry | 73 | 35 | Chambéry, Aix-les-Bains, Apremont, Barberaz, Barby, Bassens, Bourdeau, Brison-Saint-Innocent, Challes-les-Eaux, Chignin, Cognin, Drumettaz-Clarafond et 23 autres |
| Genève (SUI)-Annemasse (partie française) | 1, 74 | 35 | Ambilly, Annemasse, Archamps, Arthaz-Pont-Notre-Dame, Bonne, Bossey, Boëge, Collonges-sous-Salève, Contamine-sur-Arve, Cranves-Sales, Faucigny, Ferney-Voltaire et 23 autres |
| Bayonne (partie française) | 40, 64 | 30 | Bayonne, Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Cambo-les-Bains et 18 autres |
| Toulon | 13, 83 | 27 | Toulon, Bandol, Belgentier, Carqueiranne, Ceyreste, Cuers, Hyères, La Cadière-d'Azur, La Ciotat, La Crau, La Farlède, La Garde et 15 autres |
| Caen | 14 | 24 | Caen, Baron-sur-Odon, Biéville-Beuville, Bretteville-sur-Odon, Carpiquet, Colombelles, Cormelles-le-Royal, Cuverville, Démouville, Fleury-sur-Orne, Fontaine-Étoupefour, Giberville et 12 autres |
| Creil | 60 | 23 | Creil, Angicourt, Blaincourt-lès-Précy, Brenouille, Cauffry, Cinqueux, Cramoisy, Laigneville, Liancourt, Mogneville, Monceaux, Monchy-Saint-Éloi et 11 autres |
| Strasbourg (partie française) | 67 | 23 | Strasbourg, Achenheim, Bischheim, Eckbolsheim, Eschau, Fegersheim, Hœnheim, Illkirch-Graffenstaden, Lampertheim, Lingolsheim, Lipsheim, Mittelhausbergen et 11 autres |
| Montpellier | 34 | 22 | Montpellier, Assas, Castelnau-le-Lez, Clapiers, Fabrègues, Grabels, Jacou, Juvignac, Lattes, Lavérune, Le Crès, Montferrier-sur-Lez et 10 autres |
| Nantes | 44 | 22 | Nantes, Basse-Goulaine, Bouaye, Bouguenais, Carquefou, Couëron, Haute-Goulaine, Indre, La Chapelle-sur-Erdre, La Montagne, Les Sorinières, Orvault et 10 autres |
| Orléans | 45 | 19 | Orléans, Boigny-sur-Bionne, Chécy, Combleux, Fleury-les-Aubrais, Ingré, La Chapelle-Saint-Mesmin, Mardié, Olivet, Ormes, Saint-Cyr-en-Val, Saint-Denis-en-Val et 7 autres |
| Cluses | 74 | 18 | Cluses, Amancy, Arenthon, Ayse, Bonneville, Châtillon-sur-Cluses, Cornier, Etaux, La Roche-sur-Foron, Marignier, Marnaz, Saint-Laurent et 6 autres |
| Saint-Nazaire | 44 | 17 | Saint-Nazaire, Batz-sur-Mer, Donges, Guérande, La Baule-Escoublac, La Plaine-sur-Mer, Le Croisic, Le Pouliguen, Montoir-de-Bretagne, Pornichet, Préfailles, Saint-André-des-Eaux et 5 autres |
| Rennes | 35 | 16 | Rennes, Betton, Bruz, Cesson-Sévigné, Chantepie, Chartres-de-Bretagne, La Chapelle-des-Fougeretz, Melesse, Montgermont, Noyal-Châtillon-sur-Seiche, Pacé, Pont-Péan et 4 autres |
| Annecy | 74 | 14 | Annecy, Argonay, Chavanod, Chevaline, Doussard, Duingt, Epagny Metz-Tessy, La Balme-de-Sillingy, Lathuile, Lovagny, Poisy, Saint-Jorioz et 2 autres |
| Bailly-Romainvilliers | 77 | 14 | Bailly-Romainvilliers, Condé-Sainte-Libiaire, Couilly-Pont-aux-Dames, Coupvray, Coutevroult, Crécy-la-Chapelle, Esbly, Isles-lès-Villenoy, Magny-le-Hongre, Montry, Quincy-Voisins, Saint-Germain-sur-Morin et 2 autres |
| Saint-Cyprien | 66 | 14 | Saint-Cyprien, Alénya, Argelès-sur-Mer, Collioure, Corneilla-del-Vercol, Elne, Laroque-des-Albères, Latour-Bas-Elne, Palau-del-Vidre, Port-Vendres, Saint-André, Sorède et 2 autres |
| Thonon-les-Bains | 74 | 13 | Thonon-les-Bains, Allinges, Anthy-sur-Léman, Armoy, Excenevex, Lugrin, Margencel, Marin, Maxilly-sur-Léman, Neuvecelle, Publier, Sciez et 1 autres |
| La Rochelle | 17 | 11 | La Rochelle, Angoulins, Aytré, Châtelaillon-Plage, Dompierre-sur-Mer, L'Houmeau, Lagord, Nieul-sur-Mer, Puilboreau, Périgny, Salles-sur-Mer |
| Le Robert | 972 | 11 | Le Robert, Ducos, Gros-Morne, Le François, Le Marin, Le Vauclin, Rivière-Pilote, Rivière-Salée, Saint-Esprit, Sainte-Anne, Sainte-Luce |
| Pointe-à-Pitre-Les Abymes | 971 | 11 | Les Abymes, Pointe-à-Pitre, Baie-Mahault, Lamentin, Le Gosier, Le Moule, Morne-à-l'Eau, Petit-Bourg, Petit-Canal, Saint-François, Sainte-Anne |
| Lunel | 30, 34 | 9 | Lunel, Aigues-Vives, Aubais, Gallargues-le-Montueux, Lunel-Viel, Marsillargues, Saint-Just, Saint-Nazaire-de-Pézan, Villetelle |
| Menton-Monaco (partie française) | 6 | 9 | Menton, Beausoleil, Cap-d'Ail, Castellar, Gorbio, La Turbie, Roquebrune-Cap-Martin, Sainte-Agnès, Èze |
| Nîmes | 30 | 9 | Nîmes, Bernis, Caissargues, Caveirac, Marguerittes, Milhaud, Rodilhan, Uchaud, Vestric-et-Candiac |
| Bastia | 2B | 7 | Bastia, Biguglia, Brando, Furiani, San-Martino-di-Lota, Santa-Maria-di-Lota, Ville-di-Pietrabugno |
| Meaux | 77 | 7 | Meaux, Crégy-lès-Meaux, Mareuil-lès-Meaux, Nanteuil-lès-Meaux, Poincy, Trilport, Villenoy |
| Sète | 34 | 7 | Sète, Balaruc-le-Vieux, Balaruc-les-Bains, Frontignan, Gigean, Montbazin, Poussan |
| Draguignan | 83 | 6 | Draguignan, Flayosc, La Motte, Le Muy, Les Arcs, Trans-en-Provence |
| Ajaccio | 2A | 5 | Ajaccio, Afa, Alata, Appietto, Sarrola-Carcopino |
| Fort-de-France | 972 | 4 | Fort-de-France, Case-Pilote, Saint-Joseph, Schœlcher |
| La Teste-de-Buch-Arcachon | 33 | 4 | Arcachon, La Teste-de-Buch, Gujan-Mestras, Le Teich |
| Salon-de-Provence | 13 | 4 | Salon-de-Provence, Grans, La Barben, Pélissanne |
| Cayenne | 973 | 3 | Cayenne, Matoury, Remire-Montjoly |
| Fréjus | 83 | 3 | Fréjus, Puget-sur-Argens, Saint-Raphaël |
| Saint-Paul | 974 | 3 | Saint-Paul, La Possession, Le Port |
| Saint-Pierre | 974 | 3 | Saint-Pierre, Entre-Deux, Le Tampon |
| Arles | 13, 30 | 2 | Arles, Fourques |
| Saint-Denis | 974 | 2 | Saint-Denis, Sainte-Marie |
| Saint-Louis | 974 | 1 | Saint-Louis |
Dernière révision : le décret du 22 décembre 2025, entré en vigueur le 24 décembre 2025. Il met surtout la liste en conformité avec les fusions de communes intervenues depuis 2023 (Oullins et Pierre-Bénite deviennent Oullins-Pierre-Bénite, par exemple) : le périmètre géographique classé reste donc quasiment identique. Deux communes de Haute-Savoie changent en revanche de situation, à la suite de deux décisions du Conseil d'État du 14 octobre 2024 : Boëge sort du classement, et Saint-André-de-Boëge quitte la liste des grandes agglomérations — elle perd donc le préavis réduit — tout en restant en zone tendue au titre du 2° de l'article 232 du code général des impôts. Le tableau ci-dessus reflète la répartition issue du décret de 2023 : ces trois communes y figurent encore, comme dans notre simulateur. Pour un cas limite, la référence reste le texte publié au Journal officiel.
Une agglomération classée ne veut pas dire toutes ses communes classées. Le zonage retient l'unité urbaine au sens de l'INSEE, qui ne recouvre pas les limites d'une intercommunalité ni celles d'une métropole. Une commune peut être limitrophe d'une grande ville classée sans l'être elle-même. Le seul moyen fiable reste de tester l'adresse exacte : c'est ce que fait le simulateur ci-dessus, qui interroge directement les données officielles.
⚖️ Location en zone tendue : les 4 règles à respecter
1 Fixation du loyer
Augmenter le loyer à chaque nouveau locataire ? C'est tentant. Mais en zone tendue, c'est aussi très surveillé.
Voici ce que vous avez (vraiment) le droit de faire :
1 Première mise en location
Vous louez votre bien pour la première fois ? Bonne nouvelle : vous êtes libre de fixer votre loyer comme vous voulez. Profitez-en, ce genre de liberté en immobilier ne dure jamais longtemps.
2 Remise en location après un départ, avec vacance de moins de 18 mois
Vous relouez votre logement moins de 18 mois après le départ du dernier locataire ? Vous ne pouvez pas augmenter librement le loyer sauf si vous entrez dans une case bien précise :
🛠️ Vous avez fait de gros travaux ?
- Travaux ≥ 50 % d'un an de loyer TTC : → vous pouvez augmenter le loyer, mais dans la limite de 15 % du montant des travaux. (Pas plus. Même si vous avez posé du marbre dans les toilettes.)
- Travaux ≥ 100 % d'un an de loyer TTC : → là, vous récupérez votre liberté tarifaire. Enfin.
📉 Vous louiez vraiment pas cher ?
Si le loyer était manifestement sous-évalué,
→ vous pouvez demander une réévaluation, mais il faudra le prouver avec des références locales.
(Pas juste en disant "je le sens, je le sais".)
📈 Vous avez oublié l'IRL ?
Si vous n'avez pas indexé le loyer sur l'IRL depuis plus d'un an,
→ vous pouvez appliquer l'augmentation prévue sur l'année passée.
Pas de miracle, mais c'est toujours ça de pris.
3 Vacance locative de plus de 18 mois
Vous repartez sur une liberté totale de fixation, comme si c'était une première mise en location. (Autrement dit, la loi a estimé que vous aviez assez attendu.)
💡 Avec Hestia, vous saisissez votre adresse et on vous dit exactement combien vous pouvez demander. Pas besoin de sortir votre calculette.
2 Préavis réduit : 1 mois au lieu de 3
C'est l'un des avantages les plus connus pour les locataires en zone tendue : le préavis est réduit à 1 mois au lieu de 3 mois pour une location vide.
- Le logement doit être situé dans une commune classée en zone tendue
- Le locataire doit mentionner l'adresse du logement dans sa lettre
- Il doit invoquer le bénéfice du préavis réduit au titre de la loi Alur
Jurisprudence 2024 : La Cour de cassation (11 janvier 2024) a jugé que mentionner l'adresse + invoquer la loi Alur suffit. Le locataire n'a plus besoin de joindre un justificatif si le bien est en zone tendue.
- Location meublée : le préavis est déjà de 1 mois partout, zone tendue ou non
- Autres motifs de préavis réduit : mutation professionnelle, perte d'emploi (hors démission), RSA, AAH → 1 mois partout en France
- Colocation : chaque colocataire peut partir avec son propre préavis (1 mois en zone tendue)
Attention bailleur : vous ne pouvez pas vous opposer au préavis réduit si le logement est situé en zone tendue. Le locataire bénéficie automatiquement de ce droit.
Le préavis mérite un article à lui seul : calcul de la date de départ exacte, huit motifs de réduction en dehors de la zone tendue, modèle de lettre et modes d'envoi qui ont une valeur juridique. Tout est détaillé dans notre guide du préavis locataire.
3 Taxe sur les logements vacants
Vous pensiez attendre tranquillement le "bon" locataire ? Dans certaines communes, si votre logement reste inoccupé sans raison valable pendant plus d'un an, vous pouvez être soumis.e à la taxe sur les logements vacants.
Objectif : encourager les propriétaires à remettre rapidement leur bien en location ou à le vendre, afin de fluidifier le marché dans les secteurs tendus.
Moralité : mieux vaut louer à un bon prix que payer une taxe pour un bien qui dort.
4 Honoraires d'agence
En zone tendue, les honoraires de location sont aussi encadrés :
- Jusqu'à 12€/m² pour la constitution du dossier, les visites et la rédaction du bail (contre 8€/m² partout ailleurs).
- Pas plus, même si l'agent vous offre le café.
⚠️ Et si vous ne respectez pas tout ça…
L'administration peut frapper fort (et sans prévenir) :
- Remboursement du trop-perçu au locataire
- Saisine de la commission départementale de conciliation (c'est l'équivalent immobilier du conseil de classe et devinez qui joue le mauvais élève ?)
- Amende administrative jusqu'à 5 000€ pour un particulier
- Invalidation du bail, des hausses de loyer ou des compléments de loyer non justifiés
Et là, vous regrettez de ne pas avoir lu cet article jusqu'au bout.
🛠️ Hestia vous évite les pièges de la zone tendue
Vous voulez louer en toute légalité, sans vous prendre la tête ?
Hestia vous facilite le travail :
- Diagnostic automatique par adresse : avec votre adresse, Hestia vous indique si vous vous trouvez en zone tendue, s'il y a un encadrement du loyer renforcé ou si vous avez besoin d'un permis de louer
- Calcul du loyer autorisé et rappel de la clause de complément de loyer
- Bail personnalisé avec les clauses adaptées à la zone
- État des lieux, quittances, documents annexes inclus
- Plateforme 100 % gratuite, simple et accessible en ligne
La réglementation est complexe. Votre outil de gestion ne devrait pas l'être.
🧘♂️ Conclusion : zone tendue ne veut pas dire tension permanente
Oui, louer dans une zone tendue demande de respecter quelques règles.
Mais avec les bons outils et un peu de méthode, vous pouvez :
- éviter les erreurs,
- sécuriser votre revenu locatif,
- et surtout, dormir tranquille.
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C'est gratuit, conforme et (presque) aussi simple que de trouver un locataire à la rentrée dans les villes étudiantes.
FAQ express
Comment savoir si mon logement est en zone tendue ?
Vous pouvez consulter la liste officielle ou... entrer votre adresse sur Hestia, c'est quand même plus rapide.
Puis-je fixer librement mon loyer ?
Oui, mais uniquement lors de la première mise en location ou après plus de 18 mois de vacance. Sous peine de recevoir un recommandé pas très sympa.
Comment augmenter le loyer entre deux locataires ?
Des travaux d'amélioration significatifs (au moins 50 % d'un an de loyer) sont nécessaires, avec un plafond d'augmentation de 15 %. Pour des travaux représentant un an de loyer, la fixation est libre.
Le préavis réduit s'applique-t-il aux meublés ?
Non, uniquement aux locations nues. Et depuis un arrêt de la Cour de cassation du 11 janvier 2024, le locataire n'a pas à joindre de justificatif : mentionner l'adresse du logement et invoquer le bénéfice du préavis réduit au titre de la loi Alur suffit. Le bailleur ne peut pas exiger davantage à ce stade.
Le préavis pour un logement meublé est déjà de 1 mois. Cela reste inchangé.