Encadrement des loyers 2026 : guide complet pour bailleurs (calcul + risques)
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Florentine9 min de lecture
L'encadrement des loyers est un sujet qui fait monter la tension plus vite qu'un DPE classé G.
Certains en parlent comme d'un mythe urbain, d'autres comme d'un cauchemar administratif… et beaucoup découvrent son existence le jour où un locataire conteste le loyer.
L'encadrement des loyers n'est ni obscur, ni systématique. Il obéit à des critères précis et vérifiables. Et une fois la méthode acquise, fixer un loyer conforme devient mécanique.
Objectif de cet article :
- comprendre quels logements sont réellement concernés
- savoir calculer le loyer maximum légal, complément inclus (ou pas)
- éviter les mauvaises surprises : contestation, remboursement, voire amende
Respirez. On vous explique tout. Sans jargon inutile. Sans panique.
Le cadre légal : ce que tout bailleur doit savoir
Deux encadrements à distinguer pour fixer son loyer
C'est LA confusion n°1.
Sous le terme générique "encadrement des loyers", deux dispositifs juridiquement distincts coexistent.
1️⃣ L'encadrement de l'évolution du loyer (zones tendues)
Fondement juridique : articles 17-2 et 18 de la loi du 6 juillet 1989.
- Il s'applique dans toutes les communes classées en zone tendue
- Il concerne l'augmentation du loyer lors d'une mise en location ou d'un renouvellement de bail
Principe : En zone tendue, le nouveau loyer ne peut, en principe, pas dépasser le dernier loyer appliqué, révisé selon l'IRL, sauf exceptions prévues par la loi (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué…).
→ C'est un plafond d'évolution, pas un plafond absolu.
2️⃣ L'encadrement du niveau du loyer (loi ELAN & arrêtés locaux)
Fondement juridique : article 140 de la loi ELAN.
- Dispositif expérimental, limité dans le temps
- Applicable à certaines collectivités volontaires uniquement
- Il fixe un plafond chiffré au m², appelé loyer de référence majoré
Principe : Dans ces villes, le loyer hors charges doit être compris entre :
- un loyer de référence minoré (-30 %)
- et un loyer de référence majoré (+20 %)
→ Ici, on ne parle plus d'évolution : le loyer de base est plafonné, noir sur blanc.
Étape 1 : vérifier si le logement est situé dans une zone soumise à encadrement
1 Zone tendue : quand votre loyer ne peut pas augmenter librement
Première vérification, la plus simple :
👉 Votre commune est-elle en zone tendue ?
Vérification via le simulateur officiel Service-Public… ou plus simplement, directement sur Hestia :
Pour aller plus loin
Pour tout comprendre sur les zones tendues, leurs implications et les préavis réduits, consultez notre guide complet sur les zones tendues.
Conséquences pour le bailleur
- À la relocation, le loyer est plafonné par le dernier loyer + IRL
- Au renouvellement, la hausse est strictement encadrée
- Toute majoration "créative" sans fondement légal est risquée
2 Ville avec encadrement du niveau des loyers : un plafond chiffré par m²
Deuxième filtre, plus sélectif :
👉 Votre commune applique-t-elle l'encadrement du niveau des loyers (ELAN) ?
Pas besoin d'éplucher les arrêtés, passez directement par Hestia :
Exemples de territoires concernés (liste évolutive et non exhaustive) :
- Paris
- Lille
- Lyon/Villeurbanne
- Montpellier
- Bordeaux
Attention
- Parfois seulement certains quartiers ou communes d'une métropole sont concernés
- Seuls les baux signés après l'entrée en vigueur locale sont visés
Étape 2 : vérifier si votre bail et votre logement sont concernés
Type de baux concernés (et exclus)
- Baux soumis à la loi de 1989 : location nue ou meublée
- Résidence principale
- Bail mobilité
- Locations saisonnières / meublés de tourisme
- Baux commerciaux ou professionnels
- Logements HLM, loi de 1948, certains logements ANAH
Date de signature du bail : un détail qui n'en est pas un
- Encadrement du niveau : seuls les baux conclus après l'arrêté préfectoral local sont plafonnés
- Encadrement de l'évolution : s'applique lors des relocations et renouvellements, selon les règles en vigueur à la date concernée
Bon à savoir
Avec Hestia, vous pouvez voir si votre logement est concerné avant de générer votre bail.
Étape 3 : calculer le loyer maximum autorisé (sans jouer avec le feu)
Comprendre les loyers de référence
Dans les villes concernées, l'arrêté préfectoral fixe, pour chaque catégorie de logement :
- un loyer de référence (médian)
- un loyer de référence majoré (+20%)
- un loyer de référence minoré (-30%)
Ces loyers dépendent notamment :
- du secteur géographique
- du nombre de pièces
- du caractère nu ou meublé
- de l'époque de construction
👉 Plafond légal = loyer de référence majoré x surface habitable (loi Boutin)
Exemple concret : appartement à Paris 11e (secteur Roquette)
Caractéristiques du bien :
- Surface habitable : 38m² (loi Boutin)
- Type : 2 pièces
- Époque de construction : avant 1946
- Location nue (vide)
Calcul du loyer maximum :
- 1Loyer de référence : 26,3€/m²
- 2Loyer de référence majoré (+20%) : 31,6€/m²
- 3Loyer maximum légal : 38m² x 31,6€/m² = 1 200,80€/mois hors charges
Si vous fixez un loyer à 1 350€ hors charges, il faut alors appliquer un complément de loyer de 149,20€, que vous devez justifier.
💡 Important : ces données sont valables pour la période juillet 2025 - juin 2026. Les loyers de référence sont actualisés chaque année par arrêté préfectoral. Vérifiez toujours sur le simulateur officiel avec votre adresse exacte ou rendez-vous directement sur Hestia.
Loyer de base, charges, complément : ne pas tout mélanger
- Loyer de base : hors charges, soumis au plafond
- Charges récupérables : non concernées par l'encadrement mais strictement listées
- Complément de loyer : possible uniquement sous conditions très strictes
Complément de loyer : quand c'est possible… VS quand c'est une très mauvaise idée
Définition officielle
Le complément de loyer est un supplément au-delà du loyer de référence majoré, justifié par des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort.
Exemples recevables (au cas par cas) :
- Vue réellement exceptionnelle
- Terrasse de grande surface en cœur de ville
- Prestations haut de gamme très rares
Exemples risqués (voire refusés) :
- Balcon standard
- Cuisine équipée "classique"
- Étage élevé sans caractère distinctif
Mentions obligatoires dans le bail :
- Loyer de base
- Montant du complément
- Justification précise et circonstanciée
Restrictions récentes
Le complément est interdit si le logement présente certains défauts (indécence, performance énergétique très dégradée).
Schéma décisionnel : suis-je concerné ?
Ma commune est-elle en zone tendue ?
NON → Pas d'encadrementOUI → ↓
Y a-t-il un encadrement du niveau des loyers ?
NON → Encadrement de l'évolution uniquementOUI → ↓
Mon bail est-il postérieur à l'arrêté préfectoral ?
NON → Pas de plafond au m²OUI → ↓
Je dois respecter le loyer de référence majoré
Étape 4 : risques en cas de non-respect (et comment les éviter)
Contestation par le locataire
Le locataire peut :
- 1Saisir la Commission départementale de conciliation (CDC)
- 2Puis, le cas échéant, le juge des contentieux de la protection
Le juge peut :
- Réduire le loyer
- Supprimer le complément
- Ordonner un remboursement rétroactif
Sanctions administratives
Dans certaines villes (notamment Paris) :
- Mise en demeure
- Remboursement du trop-perçu
- Amende administrative de plusieurs milliers d'euros
Autrement dit : 👉 ce n'est pas un simple "désaccord locatif".
Pour éviter ces erreurs de débutant, consultez notre article sur les 5 erreurs classiques en gestion locative et comment les éviter.
Bonnes pratiques pour un loyer conforme (et serein)
Toujours vérifier :
- Statut de la commune
- Type de bail
- Date de signature
- Loyers de référence applicables
Toujours documenter :
- Captures des simulateurs officiels
- Tableaux de loyers de référence
- Calculs conservés
👉 En cas de contrôle ou de contestation, la bonne foi documentée fait toute la différence.
Conclusion
L'encadrement des loyers n'est ni un piège, ni une formalité administrative qu'on règle en deux clics. C'est un cadre juridique précis, avec des règles différentes selon la commune, le type de bail et la date de signature.
La bonne nouvelle, c'est que :
- Tout est vérifiable
- Tout est chiffré
- Et surtout, tout se documente
Un loyer conforme se défend toujours mieux qu'un loyer "à peu près".
Et en gestion locative, à peu près est rarement une stratégie durable.
Vérifiez gratuitement si votre logement est concerné
Avec Hestia, bénéficiez d'un outil 100% gratuit qui vérifie automatiquement si votre adresse est concernée par l'encadrement et vous guide dans le calcul du loyer légal.
Questions fréquentes
L'encadrement des loyers s'applique-t-il à tous les logements ?
Non.
Il dépend :
- de la commune (zone tendue et/ou encadrement du niveau des loyers) ;
- du type de bail (loi de 1989 ou non) ;
- de la date de signature du contrat.
Un logement peut être en zone tendue sans être soumis au plafonnement des loyers de référence. En revanche, il n'y a pas de plafonnement des loyers sans zone tendue.
Quelle est la différence entre zone tendue et encadrement des loyers ?
La zone tendue encadre l'évolution du loyer (hausse limitée lors d'une relocation ou d'un renouvellement).
L'encadrement du niveau des loyers fixe un plafond légal chiffré au m² pour le loyer de base.
Même mot, deux règles différentes. Et deux erreurs fréquentes.
Comment savoir si mon logement est concerné par l'encadrement ?
Il faut vérifier :
- si la commune est en zone tendue ;
- si elle applique l'encadrement du niveau des loyers (loi ELAN) ;
- si le bail est soumis à la loi de 1989 ;
- la date de signature du contrat.
Un seul critère manquant peut suffire à exclure le dispositif.
Vous pouvez vérifier si votre adresse est concernée ici.
Le plafond concerne-t-il le loyer charges comprises ?
Non.
L'encadrement porte uniquement sur le loyer de base hors charges.
Les charges récupérables restent possibles, mais doivent correspondre aux dépenses prévues par la réglementation.
Puis-je toujours demander un complément de loyer ?
Non.
Le complément de loyer est strictement encadré et réservé aux logements présentant des caractéristiques réellement exceptionnelles, non prises en compte dans les loyers de référence.
Dans la pratique, c'est une exception, pas une option automatique.
Que risque un bailleur en cas de non-respect ?
Le locataire peut contester le loyer ou le complément :
- devant la commission de conciliation ;
- puis devant le juge.
Le bailleur s'expose alors à :
- une baisse du loyer ;
- un remboursement rétroactif du trop-perçu ;
- et, dans certaines villes, à une amende administrative.
Comment sécuriser son loyer en pratique ?
En respectant une règle simple : vérifier, calculer, documenter.
Consultez notre guide sur comment devenir propriétaire bailleur sereinement.
Commune, bail, date, loyers de référence, justificatifs conservés : ce sont ces éléments qui protègent réellement le bailleur en cas de contestation.