Dépôt de garantie en location : règles et pièges à éviter

Le dépôt de garantie.

Ce petit montant qui paraît anodin… jusqu’au jour où il devient l’objet central d’un conflit à 1 200€, trois recommandés et une convocation devant la commission de conciliation.

Ce qui est formidable :

👉 le dépôt de garantie est strictement encadré par la loi,

👉 et quand on connaît les règles, tout se passe (beaucoup) mieux.

Voici donc le guide clair et sans jargon pour comprendre, demander, conserver et restituer le dépôt de garantie sans faux pas juridique.

Qu'est-ce que le dépôt de garantie en bail d'habitation ?

Définition simple (et légale)

Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au propriétaire, au moment de la signature du bail. Il est destiné à couvrir les sommes restant dues par le locataire, à savoir :

• d’éventuels impayés de loyers ou de charge ;
• des dégradations constatées à la sortie, hors usure normale.

Dépôt de garantie ≠ caution (eh non, ce n’est pas pareil)

Erreur fréquente (et source de quiproquos) :

• La caution = une personne (ou un organisme) qui s’engage à payer à la place du locataire

• Le dépôt de garantie = une somme d’argent bloquée temporairement par le bailleur.

Les deux peuvent coexister.

Mais les confondre dans le bail, c’est juridiquement… maladroit. Vérifiez les 5 erreurs de débutant en gestion locative.

Quel montant de dépôt de garantie un propriétaire peut-il demander ?

Logement vide vs logement meublé

La règle est simple, claire et non négociable :

• Location vide —> 1 mois de loyer hors charges maximum
• Location meublée —> 2 mois de loyer hors charges maximum

👉 Charges exclues.

👉 Pas d'indexation.

👉 Pas de "petit supplément au cas où".

On applique de manière bête et méchante et on s'épargne bien des tracas.

Cas particuliers (à connaître absolument)

• Bail mobilité —> aucun dépôt de garantie autorisé

  (Oui, zéro. Nada. Même si le canapé est blanc.)

• Augmentation en cours de bail —> interdite !

  Même si le loyer augmente, le dépôt reste figé

Versement, justificatifs et conservation : comment sécuriser le dépôt de garantie ?

Quand et comment le dépôt de garantie doit-il être versé ?

• Au plus tard à la signature du bail
• Par virement, chèque ou tout autre moyen traçable
• Mentions obligatoires dans le bail :

📌 Le paiement en espèces ?

👉 Légal jusqu’à 1 000 €, mais fortement déconseillé (bonjour la preuve…).

Conservation : ce que la loi n’impose pas, mais ce que la prudence recommande

La loi n’oblige pas à placer le dépôt de garantie sur un compte séparé.

Mais côté bonnes pratiques :

• conservez une preuve du versement,
• garder une traçabilité claire (relevés, quittances, bail signé),
• évitez toute confusion avec vos fonds personnels.

Restitution du dépôt de garantie : délais, retenues possibles et erreurs à éviter

Les délais légaux à respecter

Tout se joue à la restitution des clés, pas à la date de l’état des lieux.

• 1 mois —> si l’état des lieux de sortie est conforme à celui de l’entrée
• 2 mois —> s’il existe des différences justifiant des retenues

⚠️ Dépasser ces délais =

👉 pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.

Oui. Par mois. Ça va vite.

• Provision sur charges : un cas pratique à anticiper

En attendant la régularisation annuelle des charges (provisionnelles vs réelles), vous pouvez retenir une somme raisonnable du dépôt de garantie.

⚠️ Attention : vous devez régulariser les comptes dans l’année suivant la sortie et restituer l’excédent. Sinon, c’est majoration 10% + risque de litige.

Bonne pratique : envoyez le décompte des charges au locataire rapidement après la sortie (idéalement sous 6 semaines) pour éviter toute contestation.

Ce que le bailleur peut retenir (et ce qu’il ne peut pas)

• Retenues possibles (avec preuves)

Le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie uniquement les sommes objectivement dues, à condition de pouvoir les justifier (factures, devis…).

Cela inclut notamment :

• les loyers ou charges impayés,
• les dégradations locatives constatées à la sortie,
• le nettoyage du logement, si celui-ci est rendu anormalement sale.

⚠️ Point important (et souvent mal compris) :

si le bailleur souhaite retenir des frais de ménage, il doit faire appel à une société de nettoyage et fournir une facture ou un devis correspondant.

👉 Il n’est pas possible de se “rémunérer soi-même” pour le ménage effectué.

En pratique, sans facture ni devis, les retenues pour ménage sont très fragiles en cas de contestation.

• Retenues interdites

• usure normale (peinture passée, joints jaunis…),
• vétusté,
• travaux d’amélioration,
• “prévision de futurs travaux”,
• forfait ménage non justifié ou estimé “au doigt mouillé”.

👉 Le dépôt de garantie n’est pas un budget rénovation.

👉 Chez Hestia, on préfère un principe simple : ce qui est dû se justifie, ce qui ne l’est pas se restitue.

Check-list pratique

✅ Avant d'entrer dans le logement

• préciser le montant exact du dépôt dans le bail,
• respecter le plafond légal,
• exiger un moyen de paiement traçable,
• réaliser un état des lieux d’entrée détaillé (photos incluses).

🔄 Pendant la location

• conserver toutes les preuves de paiement,
• envoyer des quittances claires,
• documenter les éventuels incidents ou réparations.

🚪 À la sortie du locataire

• faire un état des lieux de sortie précis,
• comparer objectivement avec l’entrée,
• chiffrer les retenues avec justificatifs,
• restituer le solde dans les délais légaux.

Conclusion

Le dépôt de garantie n’est ni un piège, ni une formalité anodine.

C’est un outil juridique puissant… à condition de respecter les règles.

👉 Bien encadré, il protège le propriétaire.

👉 Mal géré, il devient un litige évitable.

Chez Hestia, on préfère prévenir que concilier.

Et surtout : faire les choses bien, dès le départ.