Assurance PNO propriétaire non occupant : guide bailleur 2026
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Florentine9 min de lecture
Vous louez un bien. Le locataire est bien assuré, attestation MRH remise à la remise des clés. Mais vous ? Pas forcément. Et si le logement est en copropriété, ce n'est même pas un choix — c'est la loi qui vous rattrape.
L'assurance PNO — Propriétaire Non Occupant — est cette assurance qui protège le bailleur là où la MRH du locataire s'arrête. Obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR de 2014 (au minimum pour la responsabilité civile), fortement recommandée partout ailleurs. Ce guide s'adresse aux bailleurs particuliers (en direct, en SCI ou en LMNP) qui veulent comprendre ce qu'elle couvre, combien elle coûte en 2026, et comment ne pas se faire avoir sur les exclusions.
Ce qu'il faut retenir
- Obligatoire en copropriété — loi ALUR 2014. Le copropriétaire (occupant ou non) doit au minimum être assuré pour sa responsabilité civile.
- Recommandée hors copropriété — pas d'obligation légale, mais aucune protection en cas de sinistre pendant la vacance ou de dommage causé à un tiers.
- Complémentaire à la MRH du locataire — chaque assurance protège son souscripteur. Aucune ne remplace l'autre.
- Prix indicatif : généralement entre 60 et 300 €/an selon surface, ville et garanties. Fortement variable selon assureur et profil du bien.
- Déductible au régime réel des revenus fonciers.
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Sommaire
- Assurance PNO : définition et rôle
- Obligatoire ou pas ? La règle 2026
- Ce que la PNO couvre (et ce qu'elle ne couvre pas)
- Prix et critères de choix
- FAQ
Assurance PNO : définition et rôle
L'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) est un contrat qui couvre le propriétaire d'un logement qu'il n'habite pas — parce qu'il le loue, parce qu'il est vacant entre deux locations, ou parce qu'il est occupé à titre gratuit par un tiers (parent, ami). Selon les contrats, elle couvre principalement la responsabilité civile propriétaire et, en partie, les dommages au bâti — le périmètre exact varie fortement d'un assureur à l'autre.
À qui elle s'adresse
La PNO concerne tout propriétaire qui ne vit pas dans le logement :
- Bailleur particulier en direct — location vide, meublée, bail mobilité, colocation
- Bailleur en SCI — c'est la SCI qui souscrit, pas les associés en nom propre
- Bailleur en LMNP / LMP — mêmes obligations, cotisations déductibles au régime réel BIC
- Indivision — les indivisaires souscrivent conjointement
- Propriétaire d'un logement vacant — bien entre deux locations, résidence secondaire non louée
PNO, MRH locataire, MRH propriétaire occupant : qui couvre quoi ?
Trois assurances qui portent des noms proches et couvrent en réalité des périmètres très différents :
| Statut | Obligation légale | Ce qu'elle couvre | Cible |
|---|---|---|---|
| PNO (Propriétaire Non Occupant) | Oui en copropriété (ALUR, RC minimum) | RC propriétaire, dommages au bâti selon contrats, recours des tiers | Bailleur |
| MRH locataire | Oui (loi 1989, art. 7) | Biens personnels du locataire, RC locative, dommages aux voisins | Locataire |
| MRH propriétaire occupant | RC obligatoire en copro | Biens personnels, bâti, RC de l'occupant | Propriétaire qui habite le logement |
Retenez la logique simple : chaque assurance protège la personne qui la souscrit. La MRH du locataire ne protège pas le bailleur, la PNO ne protège pas le locataire. Les deux se complètent — ce n'est pas un doublon.
Pourquoi la PNO existe : les trous de garantie du bailleur
Un logement loué est censé être assuré côté locataire. En pratique, il existe plusieurs situations où l'assurance du locataire ne joue pas — ou n'a jamais existé — et où le bailleur reste seul face au sinistre :
- La vacance locative — entre deux locataires, la MRH de l'ancien n'est plus effective, celle du prochain pas encore souscrite. La plupart des PNO couvrent les sinistres qui surviennent pendant cette période.
- La responsabilité civile propriétaire — une tuile qui tombe, un défaut d'entretien, un dommage causé par le bâti à un tiers. La MRH du locataire ne joue pas : la responsabilité est celle du propriétaire.
- Le locataire mal assuré ou pas assuré — contrat minimum légal (risques locatifs seuls), oubli de renouvellement, dossier de sinistre remis en cause par l'assureur du locataire.
- Le sinistre d'origine indéterminée — si la responsabilité du locataire ne peut pas être établie, son assurance ne joue pas.
Mythe à déconstruire — Le bailleur qui se dit : "L'assurance de mon locataire me couvre."
Faux. Sur le papier, ça paraît logique : mon locataire est assuré, donc mon bien est assuré. Dans les faits, la MRH du locataire couvre ses biens et sa responsabilité civile — pas celle du propriétaire, pas le bâti, pas les périodes où il n'y a personne. Un chauffe-eau qui fuit trois semaines après le départ d'un locataire, le logement encore vide, la copropriété qui réclame les frais de séchage des parties communes : sans PNO, c'est le bailleur qui paie. Selon la nature du sinistre, l'addition peut représenter plusieurs milliers d'euros — et il n'y a pas de deuxième chance.
Assurance PNO obligatoire ou pas ? La règle 2026
La réponse dépend d'un seul critère juridique : le bien est-il en copropriété ou non ?
En copropriété : obligation légale depuis 2014
La loi ALUR du 24 mars 2014 a introduit l'article 9-1 dans la loi du 10 juillet 1965. Depuis cette date, tout copropriétaire — occupant ou non — doit s'assurer au minimum pour sa responsabilité civile (dommages qu'il pourrait causer aux autres copropriétaires et aux tiers).
Les formules PNO du marché vont bien au-delà (incendie, dégâts des eaux, événements climatiques…), mais le socle obligatoire, c'est la RC. Sans cette couverture minimale, le copropriétaire s'expose à des sanctions civiles et à une éventuelle action engagée par la copropriété ou par un tiers en cas de sinistre.
Hors copropriété : pas d'obligation, mais recommandée
Pour une maison individuelle louée — sans copropriété — la loi n'impose rien. Aucune sanction directe si vous n'êtes pas assuré. C'est techniquement votre choix. C'est aussi celui qui vous laisse seul face à l'expert, au voisin et à la facture le jour où quelque chose tombe.
En pratique, l'absence de PNO expose le bailleur à des risques qu'il finance directement sur son patrimoine personnel : un défaut d'entretien qui cause un dommage chez un voisin, une chute d'objet blessant un piéton, un sinistre pendant une vacance locative. Sans PNO, la responsabilité personnelle du propriétaire est engagée sans filet de sécurité.
Cas particuliers
- Immeuble entier détenu en propre — pas de copropriété donc pas d'obligation ALUR, mais on souscrit généralement une assurance multirisque immeuble (plus large qu'une PNO d'appartement).
- SCI — l'obligation copropriété s'applique. La SCI souscrit en son nom, les associés ne sont pas concernés à titre personnel.
- LMNP / LMP — mêmes règles. Cotisations déductibles au régime réel BIC.
- Résidence secondaire louée en saisonnier — obligation ALUR si copro. La PNO doit inclure une clause spécifique saisonnier.
Ce que la PNO couvre (et ce qu'elle ne couvre pas)
Les formules PNO varient beaucoup d'un assureur à l'autre. Il existe néanmoins un socle de garanties fréquentes, et une série d'exclusions classiques qu'il faut lire avant de signer.
Les garanties fréquentes d'une PNO 2026
| Garantie | Utilité | Exemple de sinistre |
|---|---|---|
| Responsabilité civile propriétaire | Couvre les dommages causés par le bien à un tiers | Tuile qui tombe et blesse un passant, chute d'une rampe d'escalier |
| Dégâts des eaux | Dommages au bâti selon contrats, recours des voisins | Fuite d'un chauffe-eau pendant la vacance locative |
| Incendie / explosion | Remise en état du bâti, relogement du locataire selon contrats | Court-circuit électrique, incendie d'origine indéterminée |
| Événements climatiques | Tempête, grêle, neige, catastrophes naturelles | Tuiles arrachées par tempête, infiltration après épisode neigeux |
| Recours des voisins et tiers | Indemnisation des dommages causés à autrui | Dégât des eaux qui inonde l'appartement du dessous |
| Protection juridique (souvent optionnelle) | Frais d'avocat, expertise, litige avec locataire ou copropriété | Litige sur travaux non exécutés, contestation d'un état des lieux |
Bon à savoir : la garantie anti-squat
Certaines PNO proposent une garantie anti-squat — assistance juridique, indemnisation des dégradations, prise en charge de la vacance forcée. Ce n'est pas une couverture standard du marché : elle existe dans certaines offres, sous forme d'option ou d'extension. À demander explicitement au moment du devis si le bien reste vacant plus d'un mois par an.
Ce que la PNO ne couvre pas (et qu'on découvre trop tard)
Les exclusions classiques à connaître avant signature :
- Les biens personnels du locataire — meubles, électroménager, effets personnels. C'est la MRH du locataire qui les couvre.
- La responsabilité civile locative du locataire — les dommages qu'il cause au logement du fait de son usage. Encore sa MRH.
- Le défaut d'entretien manifeste — si le sinistre découle d'un manque d'entretien évident (toiture non refaite depuis 30 ans, canalisation visiblement corrodée), l'assureur peut refuser la prise en charge.
- Les sinistres antérieurs à la souscription — un dégât préexistant non déclaré ne sera pas indemnisé.
- Certains sinistres pendant une inoccupation prolongée — beaucoup de contrats plafonnent ou excluent la couverture au-delà de 60, 90 ou 120 jours d'inoccupation continue. À vérifier ligne par ligne.
- Les impayés de loyer — c'est la garantie loyers impayés (GLI) qui les couvre, pas la PNO.
- La perte de loyer pendant la vacance — attention à la confusion : la couverture des sinistres pendant vacance n'est pas la même chose qu'une indemnisation des loyers perdus, qui est une option spécifique et plus rare.
Franchises : le détail qui change tout
Deux PNO au même prix peuvent avoir des franchises très différentes. À vérifier par type de garantie, pas seulement globalement. Une franchise à 800 € sur les dégâts des eaux, c'est légal — c'est aussi une PNO qui va laisser passer un nombre non négligeable de sinistres du quotidien, ceux qui restent sous ce seuil et que le bailleur finit par payer de sa poche.
Prix et critères de choix d'une PNO en 2026
Un comparatif d'assurance PNO ne se résume pas à comparer trois prix sur une page de comparateur. La meilleure PNO n'est pas toujours la PNO pas chère : deux contrats au même tarif peuvent avoir des couvertures radicalement différentes. Voici les critères qui comptent, et les ordres de grandeur à garder à l'esprit.
Combien coûte une PNO ?
Selon les études sectorielles, une PNO se situe généralement dans une fourchette large : entre environ 60 et 300 € par an. Ce montant varie fortement selon la surface, la ville, la présence d'une copropriété, la formule choisie et les options.
Une PNO à 300 €/an peut être excellente. Une PNO pas chère à 60 € peut être une coquille vide qui ne se déclenche à peu près jamais — franchise haute, plafonds bas, exclusions généreuses. Ce qui compte, ce sont les garanties et franchises derrière le tarif, pas le prix seul affiché en gros sur la landing. Seul un devis comparé donne une estimation fiable pour votre situation, et un vrai comparatif d'assurance PNO se joue sur les clauses, pas sur les euros.
Facteurs qui font varier le tarif
- 1Surface habitable — le prix est corrélé au m² jusqu'à des seuils au-delà desquels les assureurs demandent des cotisations spécifiques.
- 2Ville et zone géographique — les grandes métropoles coûtent souvent plus cher que la province, en raison des coûts de reconstruction et de la sinistralité locale.
- 3Copropriété ou maison individuelle — une maison seule sur son terrain expose à plus de RC propriétaire (chutes de tuiles, arbres…).
- 4Formule choisie — RC seule, formule standard, formule avec options. L'écart peut être significatif.
- 5Franchise choisie — plus la franchise est haute, moins la cotisation est élevée. Compromis à arbitrer.
Fiscalité : déductibilité au régime réel
Les cotisations PNO sont intégralement déductibles des revenus fonciers pour un bailleur qui déclare au régime réel. Au régime micro-foncier (recettes < 15 000 €/an), un abattement forfaitaire de 30 % s'applique et aucune charge n'est déductible individuellement — la PNO n'a pas d'impact fiscal direct.
À vérifier selon votre régime fiscal (micro-foncier vs réel) et votre tranche marginale d'imposition.
Les critères à comparer en priorité
- 1Les garanties de base — RC propriétaire, dégâts des eaux, incendie, événements climatiques, recours des tiers.
- 2Les franchises par garantie — pas seulement la franchise globale.
- 3Les plafonds d'indemnisation — certains contrats plafonnent la reconstruction ou les recours à 100 000 ou 150 000 €. Pour un immeuble ancien à Paris, ces plafonds peuvent être insuffisants.
- 4Les clauses d'inoccupation — combien de jours de vacance avant que la couverture soit réduite ou suspendue ? 60, 90, 120, illimité ?
- 5Les options utiles selon votre profil — anti-squat si le bien est souvent vacant, protection juridique si vous gérez plusieurs locations, indemnisation en valeur à neuf si le bâti est récent.
Erreurs fréquentes à éviter
- Penser que la PNO est inutile parce que le logement est loué — c'est justement parce que le logement est loué qu'elle a du sens.
- Croire qu'elle remplace l'assurance du locataire — elles se complètent, elles ne se remplacent pas.
- Choisir au prix seul — la PNO la moins chère peut aussi être la plus mauvaise, si la franchise est haute et les plafonds bas. Raisonner en rapport garanties/prix, pas en mensualité.
- Oublier l'obligation en copropriété — pas un choix, une obligation légale depuis 2014.
- Négliger la clause d'inoccupation — critique si le bien reste vacant plus de 60 à 90 jours.
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FAQ assurance PNO propriétaire non occupant 2026
L'assurance PNO est-elle obligatoire pour une maison individuelle louée ?
Non. La loi ALUR (2014) impose au copropriétaire — occupant ou non — d'être assuré au minimum pour sa responsabilité civile. Pour une maison individuelle hors copropriété, aucune obligation légale.
En pratique, la PNO reste fortement recommandée : sans elle, le bailleur reste personnellement responsable en cas de sinistre pendant la vacance locative, de défaut d'entretien, ou de dommage causé à un tiers.
Quelle est la différence entre la PNO et l'assurance habitation du locataire ?
La MRH du locataire couvre ses biens personnels et sa responsabilité civile locative — les dommages qu'il cause au logement ou à ses voisins.
La PNO couvre le bailleur pour sa responsabilité civile propriétaire et, selon les contrats, une partie des dommages au bâti. Les deux sont complémentaires — chacune protège son propre souscripteur.
La PNO couvre-t-elle les sinistres survenant pendant la vacance locative ?
La plupart des contrats PNO couvrent les sinistres qui surviennent pendant la vacance locative (incendie, dégât des eaux, cambriolage), mais chaque contrat définit ses propres conditions : plafonds, franchises, durée maximale d'inoccupation continue. À vérifier avant de signer.
À noter : la couverture des sinistres pendant vacance ne doit pas être confondue avec une garantie de perte de loyer, qui est une option spécifique et plus rare sur le marché.
Combien coûte une assurance PNO en 2026 ?
Selon les études sectorielles, une PNO se situe généralement entre 60 et 300 € par an, en fonction de la surface, de la ville, de la formule et des options. Les tarifs varient fortement selon l'assureur et le profil du bien — comparer plusieurs devis reste la seule façon d'avoir un tarif fiable pour votre situation. Pour gagner du temps, Hestia génère un devis PNO en quelques clics.
Peut-on cumuler PNO et assurance du locataire ?
Oui, c'est même la configuration recommandée. Les deux assurances ne se chevauchent pas : la MRH du locataire couvre ses biens et sa RC locative, la PNO couvre le bailleur et — selon les contrats — le bâti pendant la vacance.
Il ne s'agit pas d'un doublon : c'est une superposition logique de deux couvertures complémentaires.
La PNO est-elle déductible des revenus fonciers ?
Oui, au régime réel. Les cotisations PNO sont intégralement déductibles des revenus fonciers.
Au régime micro-foncier (recettes < 15 000 €/an), un abattement forfaitaire de 30 % s'applique et aucune charge n'est déductible individuellement — la PNO n'a pas d'impact fiscal direct.
Faut-il une PNO pour un LMNP ou une SCI ?
Oui, avec la même règle qu'en direct : obligation d'assurance en copropriété (loi ALUR, RC minimum), fortement recommandée hors copro. En SCI, c'est la SCI elle-même qui souscrit — au nom de la société. En LMNP, l'obligation vaut également, et les cotisations sont déductibles au régime réel BIC.
Quand souscrire une PNO ? Avant ou après la mise en location ?
Idéalement dès l'acquisition du bien — même avant les premiers travaux ou la première mise en location. Selon les contrats, la PNO peut couvrir la période de travaux et la mise en attente locative, et votre responsabilité civile de propriétaire s'applique en permanence.
Attendre la mise en location expose le bailleur à des sinistres pendant des mois où le logement peut être plus vulnérable : chantier en cours, logement vide non surveillé, transition entre acquisition et location.