Congé bailleur 2026 : 3 motifs, délais et mentions obligatoires

Vous êtes propriétaire, le bien vous appartient, il porte votre nom sur l'acte notarié et vous payez la taxe foncière. On pourrait imaginer, naïvement, qu'il vous suffit d'annoncer à votre locataire que vous souhaitez récupérer les clés. Ce serait mal connaître la loi du 6 juillet 1989, qui a fait du congé bailleur l'un des actes juridiques les plus scrupuleusement encadrés du droit français.

Le congé du propriétaire n'est pas un simple courrier de départ. C'est un acte juridique soumis à des règles de fond et de forme d'une précision quasi maniaque : un mauvais motif, un délai raté d'une semaine, une mention oubliée, un destinataire manquant — et vous voilà repartis pour trois ans (ou un an si vous êtes en meublé).

La bonne nouvelle : les règles sont claires, il suffit de les respecter. La mauvaise : elles ne pardonnent aucun raccourci. Ce guide fait le tour complet du congé bailleur en 2026, dans l'ordre exact où vous en aurez besoin.

Sommaire

• Ce qu'est vraiment un congé bailleur
• Les 3 motifs autorisés (et rien d'autre)
• Délais : 6 ou 3 mois, à partir de quand ?
• La forme de la notification
• Les mentions obligatoires selon le motif
• Focus congé pour vendre : le droit de préemption
• Focus congé pour reprise : qui peut être bénéficiaire
• Locataires protégés : le cas des plus de 65 ans
• Contestation, nullité et sanctions
• Pendant le préavis : qui paie, qui part, qui reste
• FAQ

Ce qu'est vraiment un congé bailleur

Le congé du bailleur est la notification par laquelle le propriétaire met fin au bail et demande au locataire de quitter le logement à une date donnée. C'est un acte unilatéral — pas besoin de l'accord du locataire — mais fortement encadré par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en particulier son article 15 pour les locations vides et l'article 25-8 pour les meublés.

Contrairement au locataire, qui peut donner congé à tout moment, le bailleur est soumis à une double contrainte :

• Le calendrier : il ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail — pas en cours de contrat. Il n'existe pas de faculté de résiliation anticipée à l'initiative du bailleur, sauf à passer par le tribunal en cas de manquement grave du locataire.
• Le motif : le bailleur ne peut invoquer que trois motifs, limitativement énumérés par la loi. Aucune autre raison — même de bonne foi — ne suffit.

Autrement dit : être propriétaire ne suffit pas pour reprendre son bien. Il faut être propriétaire au bon moment et pour la bonne raison. C'est ce qui rend le sujet à la fois simple — les règles tiennent en quelques pages — et redoutablement piégeux : chaque année, des milliers de congés sont invalidés pour des raisons de forme.

Les 3 motifs autorisés (et rien d'autre)

La loi de 1989 dresse une liste fermée : trois motifs, ni plus, ni moins. Toute tentative de contourner cette liste — au motif que le propriétaire veut « faire des travaux », « augmenter le loyer » ou simplement « changer de locataire » — se solde par la nullité du congé.

Motif n°1 : vendre le logement

Le propriétaire souhaite vendre son bien libre d'occupation. C'est le motif le plus fréquent, et celui qui déclenche automatiquement le droit de préemption du locataire en location vide (voir plus bas). Le congé pour vente vaut offre de vente : le courrier doit donc contenir le prix et les conditions.

Motif n°2 : reprendre le logement

Le propriétaire souhaite habiter le logement lui-même, ou y loger un proche membre du cercle strictement défini par la loi (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants, descendants). La reprise doit être réelle et sérieuse — pas un prétexte pour faire partir le locataire et relouer trois mois plus tard.

Motif n°3 : le motif légitime et sérieux

C'est la catégorie fourre-tout, mais aussi la plus difficile à faire valoir. Elle vise principalement les manquements du locataire :

• Impayés répétés de loyer ou de charges, même partiels
• Troubles de voisinage répétés, avérés et documentés (courriers, plaintes, procès-verbaux)
• Dégradations du logement constatées et non réparées
• Non-respect grave d'une clause substantielle du bail

La difficulté : le caractère « légitime et sérieux » est apprécié au cas par cas par le juge en cas de contestation. Un seul retard de loyer, un unique voisin qui se plaint, ne suffisent pas toujours. Il faut du répété, du prouvé, du documenté.

Délais : 6 ou 3 mois, à partir de quand ?

Le délai dépend uniquement du type de location. Aucune subtilité, aucun régime dérogatoire, aucun raccourci : c'est la seule chose vraiment simple dans cet article.

La partie piégeuse n'est pas la durée, c'est le point de départ du délai. Le préavis se calcule à partir de la date à laquelle le locataire reçoit effectivement le congé, pas de la date à laquelle vous l'avez envoyé, ni de la date à laquelle vous l'avez signé, ni de la date à laquelle vous y avez pensé pour la première fois.

Comment calculer précisément la date de réception

• LRAR : depuis la loi ALUR (2014), le préavis court à partir de la date de réception effective par le locataire — c'est-à-dire du jour où il retire le pli à la poste. Si le locataire ne retire jamais le pli, la date de première présentation par le facteur fait office de notification subsidiaire, mais la voie est fragile en cas de contestation.
• Commissaire de justice (ex-huissier) : le préavis court à partir du jour de la signification effective de l'acte.
• Remise en main propre contre récépissé ou émargement : le préavis court à partir du jour de la remise, daté et signé par le locataire.

Les week-ends et jours fériés comptent dans le calcul. Un préavis qui arrive un jour de retard n'est pas un préavis de six mois moins un jour : c'est un préavis nul, et vous êtes reparti pour trois ans. Autant dire qu'il vaut mieux envoyer avec de la marge.

La forme de la notification

Trois formes sont admises par la loi. Un SMS n'en fait pas partie. Un email non plus. Un appel téléphonique encore moins. La discussion sur le palier ne compte pas. Le mot posé sur la table de la cuisine, non plus.

• Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) — la voie la plus courante. Attention : si le locataire ne réclame pas le pli à la poste, le congé peut être considéré comme non notifié. Le pli refusé ou non retiré fragilise la procédure.
• Acte de commissaire de justice (ex-huissier) — la voie la plus sûre. Le coût oscille entre 150 et 250 € selon les frais annexes (arrêté du 25 février 2026 sur les tarifs réglementés), mais l'acte est valide même en l'absence du locataire, et la preuve de la date est incontestable. Fortement recommandé pour les congés à enjeu (vente, reprise contestée).
• Remise en main propre contre récépissé ou émargement — juridiquement valable, mais opérationnellement risquée : il faut que le locataire accepte de signer et de dater le récépissé. En pratique, à réserver aux relations très cordiales.

À qui adresser le congé

La lettre doit être adressée à tous les signataires du bail. En colocation, chaque colocataire doit recevoir sa propre notification. En couple marié ou pacsé, chaque conjoint doit être destinataire, même si un seul a signé le bail : depuis la loi, l'autre est cotitulaire de plein droit.

Si le bailleur passe par une agence ou un administrateur de biens, la lettre doit également indiquer le nom du propriétaire. Un congé envoyé au nom de la seule agence, sans mention du bailleur, peut être annulé pour vice de forme.

Les mentions obligatoires selon le motif

C'est la partie où les congés meurent en série. Chaque motif a ses mentions obligatoires, et l'absence de l'une d'elles suffit à faire tomber l'acte. Voici le détail par motif.

Mentions pour un congé pour vente

• Le motif du congé (« congé pour vente »)
• Le prix de vente proposé au locataire
• Les conditions de la vente (modalités de paiement, éventuelles conditions suspensives)
• La description précise du logement vendu (adresse, lots, surface, annexes)
• La notice d'information imposée par arrêté ministériel, annexée au courrier
• La reproduction des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989

Mentions pour un congé pour reprise

• Le motif du congé (« congé pour reprise »)
• Le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise
• Le lien de parenté ou de couple avec le bailleur (conjoint, PACS, concubin, ascendant, descendant)
• La justification du caractère réel et sérieux de la reprise (situation familiale, projet d'installation, mutation…)

Mentions pour un motif légitime et sérieux

• Le motif précis invoqué (impayés, troubles, dégradations…)
• Les éléments factuels et documentés à l'appui du motif (dates, montants, courriers antérieurs, procès-verbaux)

Focus congé pour vendre : le droit de préemption

C'est la particularité — et la subtilité — du congé pour vente en location vide : la lettre de congé vaut offre de vente. Autrement dit, en écrivant à votre locataire pour lui annoncer que vous vendez, vous lui proposez juridiquement d'acheter aux conditions indiquées. À lui de décider.

Le locataire a 2 mois pour accepter

Le locataire dispose des deux premiers mois du préavis pour exercer son droit de préemption. Trois scénarios :

• Il accepte l'offre sans condition : la vente se fait aux conditions indiquées dans la lettre. Le bailleur ne peut pas se rétracter, ni imposer de frais d'agence au locataire acquéreur dans cette offre initiale.
• Il accepte l'offre sous condition de prêt : il dispose alors de 4 mois à compter de son acceptation pour finaliser la vente (obtention du prêt inclus).
• Il refuse ou ne répond pas : passé le délai de 2 mois, l'offre est caduque et le bailleur peut vendre à un tiers — mais pas à n'importe quel prix.

La vente à un tiers : la règle du prix inférieur ou plus avantageux

Si le bailleur trouve un acquéreur tiers à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire (délai de paiement, absence de condition suspensive, etc.), il doit lui adresser une seconde offre aux nouvelles conditions. Cette notification est généralement faite par le notaire chargé de la vente. Le locataire dispose alors d'un mois à compter de la réception pour se prononcer. C'est un deuxième droit de préemption, dit « droit de préemption subsidiaire », et l'oublier expose le bailleur à la nullité de la vente.

À noter : le droit de préemption du locataire n'existe pas en location meublée. L'article 25-8 de la loi de 1989, qui régit le meublé, renvoie uniquement au paragraphe I de l'article 15 (les règles de préavis), pas à son paragraphe II qui institue la préemption. Un congé pour vente en meublé se limite donc à notifier le motif : pas d'offre de vente obligatoire, pas de délai de 2 mois pour acheter, pas de préemption subsidiaire.

Focus congé pour reprise : qui peut être bénéficiaire

La loi établit une liste fermée des personnes pour lesquelles un congé pour reprise est possible. Toute personne hors de cette liste — le meilleur ami du propriétaire, un cousin éloigné, un locataire d'un autre bien — ne peut pas justifier un congé pour reprise.

La liste des bénéficiaires autorisés

• Le bailleur lui-même
• Son conjoint (marié)
• Son partenaire de PACS
• Son concubin notoire depuis au moins 1 an à la date du congé
• Ses ascendants (parents, grands-parents)
• Ses descendants (enfants, petits-enfants)
• Les ascendants ou descendants de son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire

Le cas particulier des SCI familiales

L'article 13 de la loi du 6 juillet 1989 définit strictement la SCI familiale comme celle « constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ᵉ degré inclus ». Une telle SCI peut donner congé pour reprise au profit de l'un de ses associés, à condition que le bénéficiaire relève lui-même du cercle familial autorisé par l'article 15. La reprise doit être décidée collectivement selon les statuts, et la lettre de congé doit désigner nommément le bénéficiaire associé, avec son adresse.

Toute SCI qui sort de cette définition — associé hors du 4ᵉ degré, ou associé personne morale — est considérée comme non familiale et ne peut jamais donner congé pour reprise : seuls la vente et le motif légitime et sérieux lui sont ouverts.

Le cas de l'indivision

En cas d'indivision, tous les indivisaires doivent signer le congé, ou donner mandat exprès à l'un d'eux. Un congé signé par un seul indivisaire sans mandat des autres est nul. C'est l'un des cas les plus fréquents d'annulation dans les héritages en cours de partage.

Locataires protégés : le cas des plus de 65 ans

C'est probablement le point le plus souvent ignoré des bailleurs qui donnent congé eux-mêmes. La loi protège certains locataires contre le congé à l'échéance, en imposant au bailleur une obligation de relogement. Passer outre expose à la nullité pure et simple du congé.

Locataires de plus de 65 ans

Sont protégés les locataires qui, à la date d'échéance du bail :

• ont plus de 65 ans
• ET disposent de ressources annuelles inférieures au plafond de ressources fixé pour l'attribution des logements locatifs conventionnés (plafonds PLUS révisés chaque année)

Sont également protégés les locataires qui hébergent à leur charge une personne remplissant les mêmes conditions d'âge et de ressources — par exemple, un parent vivant sous leur toit.

L'obligation de relogement

Face à un locataire protégé, le bailleur ne peut donner congé qu'en proposant un relogement adapté à proximité, correspondant aux besoins et possibilités du locataire. La proposition doit être formulée avec la lettre de congé, sans quoi celui-ci est annulé.

L'exception : le bailleur lui-même protégé

L'obligation de relogement tombe si le bailleur est lui-même :

• Âgé de plus de 65 ans
• OU si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond susmentionné

Autrement dit, un propriétaire modeste ou âgé n'est pas tenu de reloger son locataire protégé — la loi refuse de mettre en balance deux personnes vulnérables.

Contestation, nullité et sanctions

Le locataire dispose de plusieurs angles pour contester le congé. Passer en revue cette checklist avant d'envoyer permet d'éliminer les motifs de nullité les plus courants.

Les principaux motifs de nullité

• Motif absent, imprécis ou non autorisé — un congé sans motif écrit, ou pour un motif hors des trois cas légaux, est nul.
• Mention obligatoire manquante — en congé pour vente : prix omis, notice d'information non annexée, alinéas du II de l'article 15 non reproduits. En congé pour reprise : lien de parenté ou justification du caractère réel et sérieux omis.
• Délai non respecté — congé reçu à moins de 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé) de l'échéance. Un jour de retard suffit.
• Forme incorrecte — email, SMS, lettre simple, lettre non recommandée, LRE non acceptée par le locataire.
• Mauvais destinataires — congé adressé à un seul colocataire alors qu' il y en a deux, à un seul conjoint alors qu'il y en a deux cotitulaires.
• Locataire protégé sans proposition de relogement — congé donné à un plus de 65 ans sous plafond, sans relogement adapté.
• Congé donné par une personne non habilitée — indivisaire seul sans mandat, agence sans mention du propriétaire, associé de SCI sans décision collective.

Sanctions en cas de congé frauduleux

Si le locataire démontre que le congé était frauduleux — vente qui n'a jamais eu lieu, reprise qui n'a jamais été effective, prix dissuasif —, le bailleur s'expose à :

• Une amende jusqu'à 6 000 € pour une personne physique, 30 000 € pour une personne morale
• Des dommages et intérêts au locataire, dont le montant peut atteindre plusieurs années de loyers dans les cas les plus caractérisés
• L'annulation du congé et la reconduction du bail

Ces sanctions ne sont pas théoriques : les juridictions civiles les prononcent régulièrement dans les affaires de reprise fictive ou de vente déguisée. La prudence commande de ne déclencher un congé pour vente ou reprise que si le projet est réel — et de conserver toutes les pièces qui le prouvent.

Pendant le préavis : qui paie, qui part, qui reste

Le congé est envoyé, il est valable, le préavis court. Reste à savoir comment se passent les mois entre la notification et la remise des clés.

Le loyer reste dû jusqu'à la remise des clés

Le locataire reste tenu de payer le loyer et les charges jusqu'au jour où il remet effectivement les clés. S'il quitte les lieux avant la fin du préavis, il cesse de payer à la date de remise des clés, pas avant. Symétriquement, il n'est pas dispensé de payer par le seul fait qu'il a reçu un congé.

Le congé anticipé : autorisé mais neutralisé

Rien n'interdit au bailleur d'envoyer son congé bien avant la date limite. Si le courrier arrive plus de 6 mois (ou 3) avant l'échéance, il produit effet à la date à laquelle il aurait dû être envoyé au plus tard, pas plus tôt. Le locataire n'est jamais forcé de partir avant l'échéance du bail, quelle que soit la date de réception du congé.

L'état des lieux de sortie

Le préavis se termine par la remise des clés et la réalisation de l'état des lieux de sortie, qui compare l'état actuel du logement à l'état des lieux d'entrée. Le bailleur dispose ensuite d'1 ou 2 mois pour restituer le dépôt de garantie, sous déduction éventuelle des sommes justifiées par des dégradations ou impayés. C'est la ligne d'arrivée, mais c'est aussi souvent là que commencent les contentieux de restitution.

Ce qu'il faut retenir

Le préavis donné par le bailleur n'est pas un simple courrier de départ. C'est un acte juridique soumis à des règles de fond et de forme très strictes, dont la moindre entorse suffit à faire renaître un bail pour trois ans. Cinq questions à se poser avant d'envoyer :

• Bon motif — vente, reprise ou motif légitime et sérieux, et rien d'autre
• Bon délai — 6 mois avant l'échéance en vide, 3 mois en meublé, calculés à la réception
• Bonne forme — LRAR, commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé
• Bonnes mentions — toutes celles imposées par la loi selon le motif, notice d'information incluse le cas échéant
• Bons destinataires — tous les cotitulaires, tous les colocataires, nom du propriétaire si envoi par agence

Cochez les cinq cases, et votre congé est armé pour résister à la contestation. Manquez-en une seule, et vous repartez pour un cycle complet de bail. C'est aussi simple, et aussi implacable, que ça.