Charges récupérables 2026 : décret 87-713, liste et tableau par poste
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Florentine15 min de lecture
Ah, les charges récupérables. Ce moment délicieux où le propriétaire réalise qu'il peut récupérer certaines dépenses, et où le locataire découvre que "charges comprises" ne signifie pas "gratuites".
Bienvenue dans l'univers fascinant du décret n°87-713 du 26 août 1987, ce texte qui continue de régir vos factures d'eau et d'ascenseur depuis près de 40 ans. Si vous débutez dans la gestion locative, cet article va devenir votre bible. Et si vous cherchez un outil pour calculer votre régularisation de charges, c'est par là.
Ce qu'il faut retenir
La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Elle est limitative : si une charge n'y figure pas, elle reste à la charge du propriétaire. Et vous avez 3 ans maximum pour régulariser, sinon c'est prescrit.
Sommaire
- Comprendre les charges locatives récupérables
- Gérer les charges locatives au quotidien
- Régularisation des charges locatives : méthode et délais
- Litige sur les charges locatives : recours et bonnes pratiques
- FAQ
Comprendre les charges locatives récupérables
Définition légale : décret de 1987 et loi de 1989
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste exhaustive des charges récupérables. Si une charge n'y figure pas, elle reste à la charge du propriétaire. Point final.
Ce décret est complété par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les modalités de paiement et de régularisation. En 2026, ce cadre juridique reste inchangé et s'applique à tous les baux d'habitation vides ou meublés. Pour les propriétaires débutants, c'est l'un des premiers sujets à maîtriser.
Les charges récupérables (aussi appelées charges locatives) sont des dépenses initialement payées par le propriétaire, mais que la loi autorise à refacturer au locataire.
Pourquoi ? Parce que ces charges correspondent à des services dont le locataire profite directement : l'eau qu'il consomme, le chauffage qui réchauffe son appartement, l'ascenseur qui lui évite de monter 6 étages à pied.
Ces charges se répartissent en trois grandes catégories : services liés au logement, entretien des parties communes, et taxes.
Les trois grandes catégories de charges récupérables
Voici la fameuse liste, celle que vous devriez encadrer au-dessus de votre bureau. Pas de surprise : elle n'a pas changé depuis 1987. Preuve que parfois, la stabilité juridique existe vraiment.
1. Services liés au logement
C'est la catégorie la plus volumineuse, celle qui regroupe tout ce qui permet au locataire de vivre confortablement dans son logement. Eau, chauffage, ascenseur... Bref, tout ce qui fait qu'on ne vit pas dans une grotte.
- Eau froide et chaude : consommation, entretien des compteurs, contrôles de potabilité, location des compteurs (mais pas leur remplacement)
- Chauffage collectif : combustible (gaz, fioul, bois), électricité de la chaudière, entretien annuel, ramonage, contrôles de conformité (mais pas le remplacement de la chaudière)
- Ascenseur et monte-charge : électricité, entretien courant, petites réparations (boutons, portes), téléalarme (mais pas le remplacement de la cabine)
- Espaces verts : tonte, taille des haies, désherbage, arrosage, produits phytosanitaires (mais pas la création paysagère ou refonte du jardin)
- Éclairage des parties communes : électricité des couloirs/halls/escaliers, remplacement des ampoules (mais pas le changement de l'installation électrique)
- Eau des parties communes : consommation pour le nettoyage des halls et l'arrosage
2. Entretien des parties communes
Deuxième grande catégorie : tout ce qui concerne l'entretien des parties communes de l'immeuble. Parce qu'un immeuble propre et bien entretenu, ça ne tombe pas du ciel.
- Nettoyage : produits d'entretien, matériel (balais, aspirateurs), main-d'oeuvre du gardien ou société de nettoyage (au prorata du temps passé)
- Entretien des canalisations : curage régulier, débouchage des tuyauteries communes (mais pas le remplacement des canalisations vétustes)
- Maintenance courante : petites réparations (poignées de porte, interphone, vitres du hall, serrures) — tout ce qui relève de l'usure normale
- Hygiène : désinsectisation, dératisation, traitement des nuisibles, maintien de l'état sanitaire de l'immeuble
3. Taxes et redevances
Troisième et dernière catégorie : les taxes et redevances. Ici, il n'y en a que deux qui sont récupérables, et c'est important de bien les distinguer de celles qui ne le sont pas.
- TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères) : figure sur l'avis de taxe foncière, c'est la seule taxe récupérable
- Redevance d'assainissement : traitement des eaux usées, souvent incluse dans la facture d'eau
Charges non récupérables : la liste complète
Histoire de clarifier les choses une bonne fois pour toutes, voici ce que vous ne pouvez absolument PAS refacturer au locataire, même avec la meilleure volonté du monde (ou la plus grande mauvaise foi, selon les cas).
- Gros travaux : toiture, étanchéité, structure, fondations — tout ce qui relève du gros oeuvre
- Honoraires de gestion : frais d'agence, honoraires du syndic, frais administratifs — même s'ils figurent sur le décompte de copropriété
- Travaux d'amélioration : digicode, isolation thermique, mise aux normes électriques, installation de panneaux solaires
- Ravalement de façade : même obligatoire, c'est un gros travail qui reste à la charge du propriétaire
- Remplacement d'équipements : chaudière collective, ascenseur, interphone, portail automatique — l'entretien oui, le remplacement non
- Taxe foncière : seule la TEOM (ordures ménagères) peut être récupérée, pas le reste
- Assurance PNO : c'est votre assurance de propriétaire, pas celle du locataire
- Garantie Loyers Impayés (GLI) : vous protège vous, pas le locataire — donc à votre charge
Tableau récapitulatif : charges récupérables vs non récupérables
Pour ne plus jamais vous tromper, voici le tableau à afficher au-dessus de votre bureau. Colonne de gauche : ce que vous pouvez refacturer. Colonne de droite : ce qui reste à votre charge, point final.
| ✅ Charges récupérables | ❌ Charges NON récupérables |
|---|---|
| Eau froide et chaude (consommation + entretien compteurs) | Gros travaux de réparation ou de remplacement |
| Chauffage collectif (combustible, entretien annuel, ramonage) | Remplacement de la chaudière collective |
| Ascenseur (électricité, entretien courant, petites réparations) | Remplacement complet de l'ascenseur |
| Espaces verts (entretien courant, tonte, désherbage) | Travaux d'amélioration ou de mise aux normes |
| Éclairage parties communes (électricité, ampoules) | Ravalement de façade |
| Eau des parties communes (nettoyage, arrosage) | Honoraires de gestion locative |
| Nettoyage parties communes (produits, matériel, main-d'oeuvre) | Honoraires du syndic |
| Entretien des canalisations (curage, débouchage) | Remplacement des canalisations vétustes |
| Maintenance courante (petites réparations d'équipements) | Installation électrique complète de l'immeuble |
| Désinsectisation et dératisation | Travaux de rénovation |
| TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) | Taxe foncière |
| Redevance d'assainissement | Taxe de balayage |
| Téléalarme de l'ascenseur | Assurance propriétaire non-occupant (PNO) |
| Garantie Loyers Impayés (GLI) |
La règle d'or : l'entretien courant est récupérable, le remplacement intégral ne l'est jamais.
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Gérer les charges locatives au quotidien
Les trois systèmes de paiement des charges
Il existe trois systèmes pour gérer les charges locatives, et chacun a ses avantages et ses inconvénients (surtout des inconvénients).
Système n°1 : La provision pour charges (le plus courant)
C'est le système classique, celui que tout le monde utilise ou presque. Le locataire paie chaque mois une provision forfaitaire en plus du loyer. Par exemple : 650 € de loyer (voir notre guide comment fixer son loyer) + 100 € de provisions pour charges = 750 € à payer chaque mois.
Cette provision est estimée à partir des charges de l'année précédente (ou à la louche si c'est la première location). Une fois par an, le propriétaire régularise : il compare les provisions versées avec les charges réelles, et il ajuste. Trop payé ? Remboursement. Pas assez payé ? Complément.
Avantage : le locataire sait combien il doit payer chaque mois. Pas de surprise, pas de variation. Inconvénient : il découvre une fois par an qu'il doit un complément (ou qu'il attend un remboursement qui ne vient jamais).
Système n°2 : Les charges au réel (rare, et on comprend pourquoi)
Ici, pas de provision. Le locataire paie directement les charges réelles chaque mois, au centime près. En janvier, il paie 87,42 €. En février, 93,18 €. En mars, 112,56 € parce qu'il a fait froid et que le chauffage collectif a tourné à plein régime.
Avantage : pas de régularisation annuelle, puisque tout est payé au fur et à mesure. Inconvénient : c'est l'enfer à gérer pour le propriétaire (qui doit calculer les charges tous les mois), et c'est imprévisible pour le locataire (qui ne sait jamais combien il va devoir payer). Résultat : personne ne l'utilise, sauf les masochistes.
Système n°3 : Les charges forfaitaires (location meublée uniquement)
En location meublée, vous pouvez opter pour des charges forfaitaires : un montant fixe chaque mois, sans régularisation annuelle. Par exemple : 650 € de loyer + 80 € de charges forfaitaires = 730 € fixes tous les mois.
Avantage : simplicité administrative totale. Vous fixez un forfait raisonnable, le locataire paie le même montant tous les mois, et vous n'avez jamais à faire de régularisation annuelle. Inconvénient : le forfait doit rester raisonnable et justifiable. Si le forfait est manifestement sous-évalué ou surévalué par rapport aux charges réelles, le locataire peut demander une révision ou un remboursement. Le juge peut même requalifier le bail et imposer une régularisation si le forfait est abusif.
IMPORTANT : Les charges forfaitaires sont interdites en location vide (non meublée). En location vide, vous devez obligatoirement utiliser le système de provision + régularisation annuelle (système n°1).
À retenir
Quel que soit le système choisi, n'oubliez pas de mentionner le montant des charges dans votre bail et de fournir une quittance de loyer détaillant loyer et charges chaque mois.
Charges récupérables en copropriété : les spécificités
Si vous êtes propriétaire d'un appartement en copropriété, vous recevez chaque année un décompte de charges de votre syndic. Ce décompte mélange joyeusement charges récupérables et charges non récupérables. À vous de faire le tri.
Le syndic distingue normalement les charges récupérables des autres, mais il ne fera pas le boulot à votre place. Vous devez extraire la part récupérable (eau, chauffage collectif, entretien courant...), calculer votre quote-part selon vos tantièmes, et refacturer cette somme au locataire. Si vous vous plantez et que vous refacturez des charges non récupérables (comme les honoraires du syndic), votre locataire est en droit de contester. Et il aura raison.
Régularisation des charges locatives : méthode et délais
Chaque année, le propriétaire doit procéder à la régularisation des charges. Ce n'est pas une suggestion, pas une bonne pratique, pas un "si j'ai le temps". C'est une obligation légale. Et il y a des règles précises à respecter, sinon gare à la prescription (et au locataire qui aura lu cet article).
Mode d'emploi de la régularisation annuelle
Voici comment se déroule une régularisation de charges dans les règles de l'art, étape par étape.
1Régularisation annuelle obligatoire
En tant que propriétaire, vous devez effectuer au moins une régularisation par an. Idéalement à la même période chaque année, histoire que tout le monde sache à quoi s'attendre. Si vous louez depuis 5 ans et que vous n'avez jamais régularisé, on a deux nouvelles pour vous : une mauvaise (vous êtes hors-la-loi) et une bonne (vous avez perdu le droit de réclamer quoi que ce soit pour les 3 premières années, vu que c'est prescrit).
2Envoi du décompte (1 mois avant)
Le décompte de charges doit être envoyé au locataire un mois avant la date de régularisation. Pas la veille, pas une semaine avant. Un mois. C'est le délai légal qui permet au locataire de consulter le document, de vérifier les calculs, et éventuellement de demander à voir les justificatifs.
Par courrier recommandé si vous voulez une preuve, par email si votre bail le prévoit et que le locataire est d'accord. L'important, c'est que le locataire reçoive le document avec suffisamment de temps pour le lire (ou le faire lire à quelqu'un qui comprend les tableaux Excel).
3Paiement ou remboursement
Une fois le décompte validé (explicitement ou implicitement), le solde doit être réglé. Si le locataire doit un complément, il a généralement un mois pour payer. Si c'est vous qui devez rembourser, vous avez le même délai pour virer l'argent ou déduire la somme du loyer suivant (avec accord du locataire).
Calcul de la régularisation : formule et exemples concrets
Le calcul de la régularisation repose sur une formule simple :
Montant de la régularisation = Charges réelles du locataire - Provisions déjà versées
Si le résultat est positif, le locataire doit payer un complément. Si le résultat est négatif, le propriétaire doit rembourser la différence. Pas de zone grise, pas d'arrangement à l'amiable, pas de "on verra l'année prochaine". La loi est claire.
Premier cas de figure : le locataire a sous-payé
Prenons un exemple concret. Votre locataire a versé 100 € de provisions pour charges chaque mois pendant un an, soit 1 200 € au total. Vous faites vos comptes en fin d'année, et il s'avère que les charges récupérables réelles s'élèvent à 1 350 €.
Calcul : 1 350 € - 1 200 € = 150 € de complément à payer
Vous devez donc demander 150 € supplémentaires à votre locataire. Vous lui envoyez le décompte détaillé, il vérifie (ou pas), et il vous règle la différence. En théorie, tout se passe bien. En pratique, certains locataires découvrent avec surprise qu'ils doivent de l'argent alors qu'ils pensaient être "à jour" depuis un an.
Deuxième cas de figure : le locataire a trop payé
Même locataire, mêmes 1 200 € versés sur l'année. Mais cette fois, les charges réelles ne s'élèvent qu'à 1 050 €. Peut-être que l'hiver a été doux, que personne n'a utilisé l'ascenseur, ou que le gardien était en arrêt maladie la moitié de l'année.
Calcul : 1 050 € - 1 200 € = -150 € à rembourser
Résultat négatif, donc c'est vous qui devez rembourser 150 € au locataire. Soit vous lui faites un virement, soit vous déduisez cette somme du loyer du mois suivant (avec son accord). L'important, c'est de ne pas "oublier" ce remboursement. Certains propriétaires ont la mémoire courte quand il s'agit de rendre de l'argent.
Décompte de charges, justificatifs et procédure
Le décompte de charges, c'est le document officiel qui détaille l'intégralité des charges de l'année. Il doit être clair, précis, et surtout vérifiable. Pas de "charges diverses : 1 500 €" sans détail. Le locataire a le droit de savoir pour quoi il paie.
Votre décompte doit impérativement contenir :
- Le total des charges récupérables réellement engagées sur l'année. C'est la somme de toutes les dépenses récupérables que vous avez effectivement payées : eau, chauffage, entretien, ascenseur, etc. Vous ne pouvez pas inclure de charges estimées ou futures. On parle ici de dépenses réelles et justifiées.
- La nature et le montant de chaque poste de dépense. Ici, on entre dans le détail : 450 € d'eau, 650 € de chauffage collectif, 200 € d'entretien de l'ascenseur, 180 € de nettoyage des parties communes, etc. Plus vous êtes précis, moins vous aurez de contestations.
- Le total des provisions déjà versées par le locataire. Si votre locataire a payé 100 € par mois pendant 12 mois, ça fait 1 200 €. C'est simple, mais il faut quand même l'écrire noir sur blanc.
- Le solde, c'est-à-dire la différence entre les deux. Si les charges réelles dépassent les provisions, le locataire doit un complément. Si les provisions dépassent les charges réelles, c'est vous qui devez rembourser. Le résultat doit apparaître clairement dans le décompte.
Consultation des justificatifs : 6 mois pour le locataire
Une fois le décompte reçu, le locataire a le droit de demander à consulter les justificatifs : factures, contrats d'entretien, relevés de compteurs, décompte du syndic... Tout ce qui prouve que les charges que vous réclamez sont réelles et récupérables.
Ces justificatifs doivent rester à disposition du locataire pendant 6 mois après l'envoi du décompte. Pas besoin de tout envoyer par la poste (heureusement), mais si le locataire demande à consulter, vous devez pouvoir produire les documents. En pratique, si votre locataire ne dit rien dans le mois qui suit, c'est qu'il a probablement validé (ou qu'il n'a rien compris et préfère ne pas poser de questions).
Prescription de 3 ans : ce que le propriétaire doit savoir
Point crucial : si vous ne régularisez pas les charges dans les 3 ans, vous perdez le droit de réclamer le moindre complément. La prescription est acquise. Même si vous découvrez que le locataire vous doit 800 € de charges, vous ne pourrez plus rien réclamer.
Pire encore : si vous avez trop perçu en provisions et que vous ne l'avez jamais remboursé, le locataire peut vous réclamer la différence pendant 3 ans. Autant dire que traîner les pieds n'est jamais une bonne stratégie.
Bon à savoir : même si vous ne régularisez pas, le locataire doit continuer à payer ses provisions mensuelles. Il ne peut pas refuser de payer sous prétexte que vous ne faites pas de régularisation. En revanche, c'est uniquement le complément de régularisation qui est prescrit après 3 ans. Autrement dit : vous encaissez les provisions chaque mois, mais vous perdez le droit de réclamer la différence si vous ne régularisez pas dans les temps.
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Litige sur les charges locatives : recours et bonnes pratiques
Contestation des charges : les voies de recours du locataire
Si le locataire estime que votre décompte contient des erreurs ou des charges non récupérables, il peut contester. Et s'il a raison, vous serez obligé de corriger.
La commission départementale de conciliation (CDC) est la première étape. C'est gratuit, rapide, et obligatoire avant toute action en justice. Si le locataire prouve que vous avez facturé des charges non récupérables (honoraires de syndic, frais de gestion, taxe foncière...), vous devrez rembourser.
Le tribunal judiciaire est l'étape suivante si la conciliation échoue. Là, vous risquez non seulement de devoir rembourser les sommes indues, mais aussi de payer des dommages et intérêts si le juge estime que vous avez agi de mauvaise foi.
Propriétaire bailleur : les bonnes pratiques à adopter
Pour éviter tout litige et gérer vos charges sereinement, voici les réflexes à adopter. Pour aller plus loin, consultez notre guide sur les 5 erreurs à éviter quand on débute en gestion locative.
- Régularisez chaque année à la même période — ne laissez jamais passer plus de 12 mois
- Conservez tous vos justificatifs (factures, contrats, relevés) pendant au moins 3 ans
- Détaillez votre décompte poste par poste — la transparence évite les contestations
- Distinguez clairement les charges récupérables des charges non récupérables, surtout en copropriété
- Envoyez le décompte un mois avant la date de régularisation, par écrit
- Remboursez rapidement si le locataire a trop payé — ne faites pas traîner
- Ajustez les provisions si l'écart avec les charges réelles est trop important
- Utilisez un logiciel de gestion locative pour automatiser le suivi des charges
Conclusion
Voilà. Vous savez maintenant tout (ou presque) sur les charges récupérables. Si vous retenez une seule chose de cet article, que ce soit celle-ci : la liste du décret n°87-713 est limitative. On ne peut pas improviser, on ne peut pas "arrondir", on ne peut pas facturer des charges qui n'y figurent pas. Point final.
Les règles sont claires, stables depuis 1987, et elles ne changeront probablement pas avant la prochaine réforme de la loi de 1989 (autant dire : pas demain).
En attendant, régularisez vos charges chaque année, gardez vos justificatifs pendant 6 mois, et ne laissez jamais passer 3 ans sans régulariser. Sinon, c'est prescrit. Et là, c'est trop tard.
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Générer une quittanceQuestions fréquentes
Quelle est la différence entre charges récupérables et charges locatives ?
Aucune différence : ce sont deux termes pour désigner la même chose. Les charges locatives sont les charges que le propriétaire peut récupérer auprès du locataire, d'où le terme "charges récupérables".
Le propriétaire peut-il refacturer la taxe foncière ?
Non, jamais. La taxe foncière reste à la charge exclusive du propriétaire, même si le locataire occupe le logement toute l'année. Seule la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) peut être récupérée.
Que faire si le propriétaire ne fournit pas de justificatifs ?
Le locataire a le droit de demander à consulter les justificatifs (factures, contrats d'entretien) pendant 6 mois après réception du décompte. Si le propriétaire refuse ou ne peut pas les fournir, le locataire peut contester la régularisation.
Les charges forfaitaires sont-elles autorisées ?
Oui, mais uniquement en location meublée. Le montant forfaitaire est fixe et il n'y a pas de régularisation annuelle. En revanche, si le forfait est manifestement sous-évalué, le locataire peut demander une révision. En location vide, les charges forfaitaires sont interdites : la régularisation annuelle est obligatoire.
Combien de temps le propriétaire a-t-il pour régulariser les charges ?
Le propriétaire a 3 ans maximum pour effectuer une régularisation de charges. Passé ce délai, la créance est prescrite : le locataire ne doit plus rien, et le propriétaire ne peut plus réclamer de complément.
Peut-on refuser de payer les charges si le propriétaire ne régularise jamais ?
Non. Les provisions pour charges restent dues chaque mois, même en l'absence de régularisation. En revanche, si le propriétaire ne régularise pas dans les 3 ans, il perd le droit de réclamer un éventuel complément (prescription).
Les frais de syndic sont-ils récupérables ?
Les honoraires du syndic ne sont pas récupérables. En revanche, certains services payés par le syndic et inclus dans les charges de copropriété peuvent l'être (entretien, eau, chauffage collectif, etc.). Le propriétaire doit distinguer les charges récupérables des charges non récupérables dans le décompte du syndic.
Comment est calculée la répartition des charges en copropriété ?
En copropriété, les charges sont réparties selon les tantièmes (quote-part de chaque lot). Le syndic envoie un décompte annuel au propriétaire, qui doit ensuite identifier les charges récupérables et les refacturer au locataire au prorata de son occupation.