Charges récupérables : liste et tableau 2026

Ah, les charges récupérables. Ce moment délicieux où le propriétaire réalise qu'il peut récupérer certaines dépenses, et où le locataire découvre que "charges comprises" ne signifie pas "gratuites".

Bienvenue dans l'univers fascinant du décret n°87-713 du 26 août 1987, ce texte qui continue de régir vos factures d'eau et d'ascenseur depuis près de 40 ans. Si vous débutez dans la gestion locative, cet article va devenir votre bible. Et si vous cherchez juste à calculer votre régularisation, le tableau d'exemple et le calculateur sont plus bas dans la page.

Sommaire

• Comprendre les charges locatives récupérables
  • Définition légale : décret n°87-713 et loi du 6 juillet 1989
  • Les trois grandes catégories de charges récupérables
  • Charges non récupérables : la liste complète
  • Tableau récapitulatif : charges récupérables vs non récupérables
• Gérer les charges locatives au quotidien
  • Les trois systèmes de paiement des charges
  • Charges récupérables en copropriété : les spécificités
• Régularisation des charges locatives : méthode et délais
  • Mode d'emploi de la régularisation annuelle
  • Calcul de la régularisation : formule et exemples concrets
  • Décompte de charges, justificatifs et procédure
  • Prescription de 3 ans : ce que le propriétaire doit savoir
• Litige sur les charges locatives : recours et bonnes pratiques
  • Contestation des charges : les voies de recours du locataire
  • Propriétaire bailleur : les bonnes pratiques à adopter
• FAQ

Comprendre les charges locatives récupérables

Définition légale : décret n°87-713 et loi du 6 juillet 1989

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste exhaustive des charges récupérables. Si une charge n'y figure pas, elle reste à la charge du propriétaire. Point final.

Ce décret est complété par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les modalités de paiement et de régularisation. En 2026, ce cadre juridique reste inchangé et s'applique à tous les baux d'habitation vides ou meublés. Pour les propriétaires débutants, c'est l'un des premiers sujets à maîtriser.

Ces charges se répartissent en trois grandes catégories : services liés au logement, entretien des parties communes, et taxes.

L'annexe du décret, qui porte la liste elle-même, est organisée en huit rubriques. C'est la structure officielle, celle que vous retrouverez si vous ouvrez le texte sur Légifrance :

• 1
  Ascenseurs et monte-charge
• 2
  Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes
• 3
  Installations individuelles : chauffage, production d'eau chaude et distribution d'eau dans les parties privatives
• 4
  Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments
• 5
  Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments
• 6
  Hygiène : fourniture de sacs et de produits, entretien des locaux à poubelles
• 7
  Équipements divers du bâtiment ou de l'ensemble de bâtiments
• 8
  Impositions et redevances, dont la taxe d'enlèvement des ordures ménagères

Pour la lecture au quotidien, ces huit rubriques se ramènent à trois grandes familles, que nous détaillons ci-dessous.

Les trois grandes catégories de charges récupérables

Voici la fameuse liste, celle que vous devriez encadrer au-dessus de votre bureau. Pas de surprise : elle n'a pas changé depuis 1987. Preuve que parfois, la stabilité juridique existe vraiment.

1. Services liés au logement

C'est la catégorie la plus volumineuse, celle qui regroupe tout ce qui permet au locataire de vivre confortablement dans son logement. Eau, chauffage, ascenseur... Bref, tout ce qui fait qu'on ne vit pas dans une grotte.

• Eau froide et chaude : consommation, entretien des compteurs, contrôles de potabilité, location des compteurs (mais pas leur remplacement)
• Chauffage collectif : combustible (gaz, fioul, bois), électricité de la chaudière, entretien annuel, ramonage, contrôles de conformité (mais pas le remplacement de la chaudière)
• Ascenseur et monte-charge : électricité, entretien courant, petites réparations (boutons, portes), téléalarme (mais pas le remplacement de la cabine)
• Espaces verts : tonte, taille des haies, désherbage, arrosage, produits phytosanitaires (mais pas la création paysagère ou refonte du jardin)
• Éclairage des parties communes : électricité des couloirs/halls/escaliers, remplacement des ampoules (mais pas le changement de l'installation électrique)
• Eau des parties communes : consommation pour le nettoyage des halls et l'arrosage

2. Entretien des parties communes

Deuxième grande catégorie : tout ce qui concerne l'entretien des parties communes de l'immeuble. Parce qu'un immeuble propre et bien entretenu, ça ne tombe pas du ciel.

• Nettoyage : produits d'entretien, matériel (balais, aspirateurs), main-d'oeuvre du gardien ou société de nettoyage (au prorata du temps passé)
• Entretien des canalisations : curage régulier, débouchage des tuyauteries communes (mais pas le remplacement des canalisations vétustes)
• Maintenance courante : petites réparations (poignées de porte, interphone, vitres du hall, serrures) — tout ce qui relève de l'usure normale
• Hygiène : désinsectisation, dératisation, traitement des nuisibles, maintien de l'état sanitaire de l'immeuble

3. Taxes et redevances

Troisième et dernière catégorie : les taxes et redevances. Ici, il n'y en a que deux qui sont récupérables, et c'est important de bien les distinguer de celles qui ne le sont pas.

• TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères) : figure sur l'avis de taxe foncière, c'est la seule taxe récupérable
• Redevance d'assainissement : traitement des eaux usées, souvent incluse dans la facture d'eau

Charges non récupérables : la liste complète

Histoire de clarifier les choses une bonne fois pour toutes, voici ce que vous ne pouvez absolument PAS refacturer au locataire, même avec la meilleure volonté du monde (ou la plus grande mauvaise foi, selon les cas).

• Gros travaux : toiture, étanchéité, structure, fondations — tout ce qui relève du gros oeuvre
• Honoraires de gestion : frais d'agence, honoraires du syndic, frais administratifs — même s'ils figurent sur le décompte de copropriété
• Travaux d'amélioration : digicode, isolation thermique, mise aux normes électriques, installation de panneaux solaires
• Ravalement de façade : même obligatoire, c'est un gros travail qui reste à la charge du propriétaire
• Remplacement d'équipements : chaudière collective, ascenseur, interphone, portail automatique — l'entretien oui, le remplacement non
• Taxe foncière : seule la TEOM (ordures ménagères) peut être récupérée, pas le reste
• Assurance PNO : c'est votre assurance de propriétaire, pas celle du locataire
• Garantie Loyers Impayés (GLI) : vous protège vous, pas le locataire — donc à votre charge

La règle d'or : l'entretien courant est récupérable, le remplacement intégral ne l'est jamais.

Gérer les charges locatives au quotidien

Les trois systèmes de paiement des charges

Il existe trois systèmes pour gérer les charges locatives, et chacun a ses avantages et ses inconvénients (surtout des inconvénients).

Charges récupérables en copropriété : les spécificités

Si vous êtes propriétaire d'un appartement en copropriété, vous recevez chaque année un décompte de charges de votre syndic. Ce décompte mélange joyeusement charges récupérables et charges non récupérables. À vous de faire le tri.

Le syndic distingue normalement les charges récupérables des autres, mais il ne fera pas le boulot à votre place. Vous devez extraire la part récupérable (eau, chauffage collectif, entretien courant...), calculer votre quote-part selon vos tantièmes, et refacturer cette somme au locataire. Si vous vous plantez et que vous refacturez des charges non récupérables (comme les honoraires du syndic), votre locataire est en droit de contester. Et il aura raison.

Régularisation des charges locatives : méthode et délais

Chaque année, le propriétaire doit procéder à la régularisation des charges. Ce n'est pas une suggestion, pas une bonne pratique, pas un "si j'ai le temps". C'est une obligation légale. Et il y a des règles précises à respecter, sinon gare à la prescription (et au locataire qui aura lu cet article).

Mode d'emploi de la régularisation annuelle

Voici comment se déroule une régularisation de charges dans les règles de l'art, étape par étape.

1Régularisation annuelle obligatoire

En tant que propriétaire, vous devez effectuer au moins une régularisation par an. Idéalement à la même période chaque année, histoire que tout le monde sache à quoi s'attendre. Si vous louez depuis 5 ans et que vous n'avez jamais régularisé, on a deux nouvelles pour vous : une mauvaise (vous êtes hors-la-loi) et une bonne (vous avez perdu le droit de réclamer quoi que ce soit pour les 3 premières années, vu que c'est prescrit).

2Envoi du décompte (1 mois avant)

Le décompte de charges doit être envoyé au locataire un mois avant la date de régularisation. Pas la veille, pas une semaine avant. Un mois. C'est le délai légal qui permet au locataire de consulter le document, de vérifier les calculs, et éventuellement de demander à voir les justificatifs.

Par courrier recommandé si vous voulez une preuve, par email si votre bail le prévoit et que le locataire est d'accord. L'important, c'est que le locataire reçoive le document avec suffisamment de temps pour le lire (ou le faire lire à quelqu'un qui comprend les tableaux Excel).

3Paiement ou remboursement

Une fois le décompte validé (explicitement ou implicitement), le solde doit être réglé. Si le locataire doit un complément, il a généralement un mois pour payer. Si c'est vous qui devez rembourser, vous avez le même délai pour virer l'argent ou déduire la somme du loyer suivant (avec accord du locataire).

Calcul de la régularisation : formule et exemples concrets

Le calcul de la régularisation repose sur une formule simple :

Si le résultat est positif, le locataire doit payer un complément. Si le résultat est négatif, le propriétaire doit rembourser la différence. Pas de zone grise, pas d'arrangement à l'amiable, pas de "on verra l'année prochaine". La loi est claire.

Voici à quoi ressemble un décompte de régularisation présenté correctement, poste par poste. C'est le format que votre locataire est en droit d'attendre, et celui que vous pouvez reprendre tel quel.

Un modèle de courrier reprenant ce décompte est téléchargeable ici : courrier de régularisation des charges locatives (Word).

Assez de théorie : faites le calcul sur vos propres chiffres. Renseignez les provisions versées et la dépense réelle de chaque poste, le solde s'affiche en bas. Il est présenté du point de vue du locataire, l'outil indiquant en toutes lettres s'il s'agit d'un complément à réclamer ou d'un trop-perçu à rembourser.

Décompte de charges, justificatifs et procédure

Le décompte de charges, c'est le document officiel qui détaille l'intégralité des charges de l'année. Il doit être clair, précis, et surtout vérifiable. Pas de "charges diverses : 1 500 €" sans détail. Le locataire a le droit de savoir pour quoi il paie.

Votre décompte doit impérativement contenir :

• Le total des charges récupérables réellement engagées sur l'année. C'est la somme de toutes les dépenses récupérables que vous avez effectivement payées : eau, chauffage, entretien, ascenseur, etc. Vous ne pouvez pas inclure de charges estimées ou futures. On parle ici de dépenses réelles et justifiées.
• La nature et le montant de chaque poste de dépense. Ici, on entre dans le détail : 450 € d'eau, 650 € de chauffage collectif, 200 € d'entretien de l'ascenseur, 180 € de nettoyage des parties communes, etc. Plus vous êtes précis, moins vous aurez de contestations.
• Le total des provisions déjà versées par le locataire. Si votre locataire a payé 100 € par mois pendant 12 mois, ça fait 1 200 €. C'est simple, mais il faut quand même l'écrire noir sur blanc.
• Le solde, c'est-à-dire la différence entre les deux. Si les charges réelles dépassent les provisions, le locataire doit un complément. Si les provisions dépassent les charges réelles, c'est vous qui devez rembourser. Le résultat doit apparaître clairement dans le décompte.

Consultation des justificatifs : 6 mois pour le locataire

Une fois le décompte reçu, le locataire a le droit de demander à consulter les justificatifs : factures, contrats d'entretien, relevés de compteurs, décompte du syndic... Tout ce qui prouve que les charges que vous réclamez sont réelles et récupérables.

Ces justificatifs doivent rester à disposition du locataire pendant 6 mois après l'envoi du décompte. Pas besoin de tout envoyer par la poste (heureusement), mais si le locataire demande à consulter, vous devez pouvoir produire les documents. En pratique, si votre locataire ne dit rien dans le mois qui suit, c'est qu'il a probablement validé (ou qu'il n'a rien compris et préfère ne pas poser de questions).

Prescription de 3 ans : ce que le propriétaire doit savoir

Point crucial : si vous ne régularisez pas les charges dans les 3 ans, vous perdez le droit de réclamer le moindre complément. La prescription est acquise. Même si vous découvrez que le locataire vous doit 800 € de charges, vous ne pourrez plus rien réclamer.

Pire encore : si vous avez trop perçu en provisions et que vous ne l'avez jamais remboursé, le locataire peut vous réclamer la différence pendant 3 ans. Autant dire que traîner les pieds n'est jamais une bonne stratégie.

Litige sur les charges locatives : recours et bonnes pratiques

Contestation des charges : les voies de recours du locataire

Si le locataire estime que votre décompte contient des erreurs ou des charges non récupérables, il peut contester. Et s'il a raison, vous serez obligé de corriger.

La commission départementale de conciliation (CDC) est la première étape. C'est gratuit, rapide, et obligatoire avant toute action en justice. Si le locataire prouve que vous avez facturé des charges non récupérables (honoraires de syndic, frais de gestion, taxe foncière...), vous devrez rembourser.

Le tribunal judiciaire est l'étape suivante si la conciliation échoue. Là, vous risquez non seulement de devoir rembourser les sommes indues, mais aussi de payer des dommages et intérêts si le juge estime que vous avez agi de mauvaise foi.

Propriétaire bailleur : les bonnes pratiques à adopter

Pour éviter tout litige et gérer vos charges sereinement, voici les réflexes à adopter. Pour aller plus loin, consultez notre guide sur les 5 erreurs à éviter quand on débute en gestion locative.

• Régularisez chaque année à la même période — ne laissez jamais passer plus de 12 mois
• Conservez tous vos justificatifs (factures, contrats, relevés) pendant au moins 3 ans
• Détaillez votre décompte poste par poste — la transparence évite les contestations
• Distinguez clairement les charges récupérables des charges non récupérables, surtout en copropriété
• Envoyez le décompte un mois avant la date de régularisation, par écrit
• Remboursez rapidement si le locataire a trop payé — ne faites pas traîner
• Ajustez les provisions si l'écart avec les charges réelles est trop important
• Utilisez un logiciel de gestion locative pour automatiser le suivi des charges

Conclusion

Voilà. Vous savez maintenant tout (ou presque) sur les charges récupérables. Si vous retenez une seule chose de cet article, que ce soit celle-ci : la liste du décret n°87-713 est limitative. On ne peut pas improviser, on ne peut pas "arrondir", on ne peut pas facturer des charges qui n'y figurent pas. Point final.

Les règles sont claires, stables depuis 1987, et elles ne changeront probablement pas avant la prochaine réforme de la loi de 1989 (autant dire : pas demain).

En attendant, régularisez vos charges chaque année, gardez vos justificatifs pendant 6 mois, et ne laissez jamais passer 3 ans sans régulariser. Sinon, c'est prescrit. Et là, c'est trop tard.